轉載:何處是我家 - 大溫哥華區域環境介紹

搬家、租屋、入學、醫療、保險、水電、瓦斯、報稅、電話申請、Internet申請、銀行開戶、金融理財、機場接送、社會福利、申請保全

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文章Svensk » 週五 11月 26, 2004 3:10 am

何處是我家

溫哥華,作為加拿大通向太平洋的門戶,由於氣候適宜,風景優美,而且從一開始就選擇了歐亞生活方式中最優秀的部分,正在日益吸引著越來越多的移民,在此生活、學習、投資、置業。整個大溫地區包含了二十餘個市鎮,每一地區各具特色與風貌,無論是歷史形成還是現實所需,不同地理位置(Location)的房價千差萬別,如何選擇你的理想家園(無論租住還是購置),初到此地的人們無疑都需要多聽一些參考意見。專業的地產評論固然有用,但旁人的經歷亦不可忽視。筆者將一些看法歸納如下,是否有助,敬請指教。

一、最貴的三個區依次為:西溫哥華(West Vancouver)、溫哥華西(Vancouver Westside)、北溫哥華(North Vancouver)

  西溫與北溫都位於溫哥華北岸。這兩個城市都背山面海,座北朝南,無論從居住的科學性還是風水迷信來說,都是理想的好環境。河流、小溪、峽谷沿森林密佈的斜坡蜿蜒而下,穿過一棟棟的居民房屋、高樓公寓和商業區,一直延伸至公園密佈的海岸。風景優美的海濱大道,十幾個購物區、近三百家餐館和其他商業設施滿足了20萬北岸居民和遊客的需要。西溫寧靜而富足,哪些不規則排列的價值至少數百萬加元的水濱豪宅,以及宅後類似公園一樣的巨大私家花園,庭院甬道上泊著賓士和美洲豹等名牌車和私人遊艇,給初到此地的人們極深的印象。據稱西溫至少有4萬以上居民在加拿大人均收入最高,有些甚至是世界頂極的富翁和大明星。這裏幾乎沒有犯罪現象,也未受工業化的影響,後院裏常可見到自由溜達的野生動物。由於這裏毗鄰幾個著名的滑雪勝地,所以當地人在整個滑雪季節的生活是十分寫意的:忙碌完一天后,人們會在晚上十點才上山滑雪,然後於午夜盡興而歸,再喝上一杯睡前酒,一覺睡到天亮,在鳥啼聲中醒來,又開始嶄新的一天。而夏日傍晚英吉利海灣的落日簡直就令人心醉:金色水面上掠過的水鳥與小劃子,天空中時上時下翱翔彩雲中的滑翔機,近處海濱在水中撲騰的歡快的獵狗,一切都那樣獨特和富有美感。當你極目遠望那水天一色的太平洋,盡情享受釣魚、高爾夫、網球、草地保齡等娛樂時,你還想去加拿大的任何一個地方嗎?當然,在這裏居住的代價是很大的,不用說那些昂貴的海景房(包括公寓),就是一般的房子,也非普通人所能承受。不過近些年由於溫西房價的迅速上揚,這裏除海景房外,一些房子也未必就比溫西好區的房子更貴。而且這裏老房偏多,地勢又不平,重建的花費會比較大。

  北溫,由於在海灣深處,景色沒有西溫開闊。但這裏也有頂極的越野滑雪道和優良的滑降坡道,吸引本地居民和遊客不分晝夜在此遊樂,而夏季的主要魅力是遠足路線網,因為這裏同樣有著茂密的常綠樹木和到處覓食的大膽動物。一些景點值得多次光顧。不過,它的房屋更普通和平常,同等品質的房子如果在西溫是八十萬的話,這裏也許只值六十萬。一般的中產階級應該都供得起。

  西溫與北溫的居住品質雖然不錯,但卻有著難以克服的兩大缺點:一是氣候比其他地區低五至八度左右,由於房屋依山而建,冬天車道易結冰凍,且坡度起伏大,需大馬力的車才方便好用;二是通往市區的幾個大橋每逢高峰必堵,排長龍等候過橋是家常便飯,所以這裏有百分之二十的居民是退休老人,不必通勤上班。本來曾有動議加修跨海大橋,但遭北岸(尤其西溫)居民強烈反對而罷。為什麼這種有利於北岸居民的動議會受到當事人反對呢?理由很簡單,他們認為,北岸所以居住品質優越,就在於人口稀少,自然風景未受太多人為破壞,如果加修大橋,方便了交通,勢必造成大批居民遷入,相應會增加各種商用甚至工業設施,這樣就會破壞北岸的寧靜,從而導致居住環境的惡化和房價的下挫。一句話,他們寧願排隊過橋,也不願開發北岸、改善交通。另外,對於華人居民來說,在北岸居住,購買中國食品也不是太方便。

  再來看看溫西。屬於大溫地區一個重要城市的溫哥華,在歷史上以Cambie街為階級階層的分水齡,其西多為醫生、律師、大學教授等居民,而其東則多為紡織工、伐木工。今天這樣的分野已不明顯,但在房價和居住品質上還是有很大區別的。住在UEL千萬豪宅裏的主人們,不僅可以坐在家中就可觀賞群山和大海以最令人驚異的方式每兩分鐘變幻色彩,而且可以經常就近到UBC的CHAN CENTER 聹聽世界一流的演奏家和樂團的精彩演出。他們那雇人精心打理的庭院,宛如公開展示的大植物園,在有如天籟之音的樂曲聲中熠熠生輝。而居住在傳統富人區Shaughnessy 及South Granville的名流們(政要、名星等)則以他們那具有歐洲古典風情的百年豪宅而驕傲,無論是英式還是法式抑或西班牙式,都透著非同一般的雍榮與華貴,這些榮登歷史遺產榜首的大宅,配備著全套古典傢俱與油畫,每年都會開放數日,供遊客和歷史迷們流覽。它們是不算長的溫市發展史的見證,也是體現其主人身份的最好象徵。

  溫西在自然風景方面比起北岸略輸一籌(當然也不差,尤其西端的UEL與POINT GREY,
其海景、山景令人歎為觀止,而太平洋之魂森林公園及其它公園、植物園亦使人留連忘返,只是其向海的方向朝西朝北,不如朝南看海那樣的陽光普照,而且地勢變化小,天然野趣少,人為痕跡重)。但這裏人文環境在整個大溫應屬一流,不僅有加國著名的UBC大學,而且有十數所一流的公私立中小學,吸引了眾多望子成龍的中國家庭,使這裏的中國移民日益增多。每年菲莎學會的中學排名榜上前十名基本都在溫西。其教學品質與實力想來並非虛名。如果為子女教育計,這裏當屬置業首選(西溫、北溫也有好學校,但沒有這麼密集)。也因為如此,這裏房價連年上漲,在溫西最好的區(溫西最西端及溫西中部、中南部)的一些獨立房,動輒上百萬,而五六十萬的房子簡直就破敗不堪。如果在這樣的區置業,起碼應考慮八十萬以上的獨立房才會基本像樣。公寓、Townhouse也價格不菲,在其他地方可以買一套獨立房的錢,在這裏只能買個小公寓。當然,溫西也有便宜一些的地區,但無論居住環境還是品質,都與溫西的中部、西部不可同日而語。

  溫西有著西溫、北溫無可比擬的最大優點是交通、生活、工作都極為方便,四通八達,去大溫任何一個地方,比如到Downtown 和機場及新、老唐人街都不太遠。無疑是中產以上人家最理想的家居樂園。這裏由於房價高,租價也相應很高,長期下來,租房就不如買房了,因為此地開發餘地已很小,未來房價還會再漲,擁有這裏一塊土地所有權還是很值得的。

二、價格適中、生活極為方便的三個區:Richmond, Burnaby, Vancouver eastside(溫東)
Richmond

有人譯為富貴門,顧名思義,應為富人所居之城。它位於大溫的南部,與多山的北部相比,填海造地而成的這個新城市可謂一馬平川。自上個世紀八十年代中期開始,主要來源於香港的中國移民把原本比較荒蕪的灘地建成了一個最適合中國人居住的現代化新城。港人為何樂於選擇此地聚居?有人說該英文地名十分符合香港人重風水重吉利名稱的習俗,好象車號、門牌號一定要有8字一樣,在此定居應該會給每家每戶帶來財運和富貴。不管怎麼樣,這裏無論是超市商品、蔬菜,還是餐館、茶樓的美食點心,都是按照中國人,尤其是香港人的生活、飲食習慣來經營的,所以該市最繁華的大街3號路,又有新唐人街之稱。不過,無論從資金財力,還是經營規模與現代氣派看,它都是髒亂差的老唐人街所無法望其項背的。這裏無論獨立房還是公寓,都很新很漂亮,建築模式也更加現代化和東方化。那一個個整齊美觀清潔的社區,那一棟棟豪華精緻的小樓,其價位與品質、面積比實在是很合算,在溫西等地花六十萬買的又小又破的老屋,在這裏可以買一棟稱得上大宅的新房!該城的西部,尤其是1號路以西,碧綠的高爾夫球場直接大海水濱,景色十分宜人,當地居者或者牽著可愛的小卷毛狗,漫步於海堤河岸,享受夏日黃昏的習習涼風,或者與家人高踞露臺,品嘗著從附近餐館訂來的美味糕點和清香的中國綠茶,這樣的生活比起雖然繁榮多金但卻逼窄喧鬧的香港,其氛圍是要寧靜舒適得多了。

這裏的房價不僅比香港便宜得多,甚至比北京、上海的一些新區別墅也要便宜,它的獨立房價位從二十餘萬到百萬以上,視地點、品質、面積、新舊而有種種不同,但三十餘萬至五十萬的房屋居多數,也是這裏大多數居民樂於選擇的價位。這裏太貴的房,比如六七十萬以上反而不好賣,因為要花到這個數的話,人們就可能考慮買其他區的房屋而不一定在此購房了。其公寓則在七八萬至二三十萬之間,TOWNHOUSE則在十八九萬至四十餘萬之間。在本區購房需要考慮的因素如下:其一,房屋的保值問題,買獨立房重在地價,因為房屋再新也有舊的時候,總會倒塌和破敗,而地是不變的。地價取決於環境與緊缺程度。以本城而論,與溫西有限的地不同,這裏可開發的空間仍很大,不斷的填海造地,不斷地開發農田,不斷有新的社區湧現,也就是說,這裏的地在相當一段時間內不會有緊缺之感。另外,由於地面以下是沙地,該城的房屋都不可能有地下室,因為掘到深處,就會有海水湧出。這樣的地基,如果建築得好,房屋還是沒問題的,但不排除多年之後會有傾斜的可能。其二,子女就學問題,因這裏華人偏多,英語語言環境相對較差,一個班級多為華裔子女,少為白人子弟,如果在家庭與學校中以說華語為主(粵語或國語),孩子的英語進步會受到一定影響,而這畢竟是白人的世界,省考英文的標準不會因華人子弟的水準而改變,所以多少有不利之處。當然,努力向學的孩子無論在哪個區都會是好學生,這裏說的只是一般情況。其三,對於多數說國語的大陸移民來說,無論在語言上還是心理上,都多少對以粵語為主的港人移民有說不清道不明的某種情結,雖說血濃於水,都是同胞同種,而且有相處得很好的若干例子,但語言的不通,有時也會影響居住的心情。

總之,在這塊中國人的樂園上,我們希望看到越來越多有教養、有知識、無偏見、無歧視、通情達理,兼備中西方優秀文化的新一代移民的出現,希望有一天人們會說:啊!

RICHMOND, 一個富而知禮的中國人在西方世界的新家園!

伯納比城
比起一馬平川的RICHMOND, 伯納比的地形可謂多姿多彩。在37平方英里(相當於92平方公里)的市區土地上,地勢高度從海平面變化到高達1200英尺的伯納比山尖,其間遍佈無數的小山丘、嶺、穀及沖積平原,還有兩個大的淡水湖(BURNABY LAKE 和DEER LAKE),大量的社區公園和開闊空間、河流、溪谷、森林,使這一差不多居於大溫心臟部位的城市顯得如此的富於變化,景色迷人,適合不同需求的人們在此居住、工作。

該市除了擁有高科技的工業園區、辦公樓和廣闊的已開發、未開發的農業用地(包括花藝業和蔬菜種植)之外,最值得稱道的是它的四個主要商業區,不僅招來人群在其四周聚居,而且將大溫其他城市的居民也吸引到此購物。這四個商業區是:西北的Brentwood ; 東北的Loughheed ;西南的Metrotown 和東南的Edmonds。其中的Metrotown 不僅是加拿大西部第二大購物中心,也是大溫地區最大的購物中心。它擁有數家大型連鎖超市、酒店、24家電影院和近500家零售店。在上述四個商業購物區的周圍,出售或出租的既有獨立房,也有公寓和TOWNHOUSE,價格適中,近年來差不多成為中國大陸新移民的安家首選。這裏還有加拿大較為著名的綜合大學SFU(西蒙菲莎大學)和在本省培養技術勞工方面頗具實力BCIT(BC理工學院),為本地中學後教育提供了良好的條件。

雖說北部的伯納比山風光無限,居民既可遠眺北岸群山和Burrard 海峽,又可深入山野林中,尋幽歷險,但近年來一些工廠電站的相繼設立以及雖然方便了城郊交通,卻也大煞風景的skytrain 線路和車站,使此地的居住品質確實大打折扣,顯得零亂和缺乏美感。綜合而論,本城最好的居住區當數DEER LAKE周圍。它離Metrotown不遠,生活極其方便,附近的BCIT學生眾多,對於尋求Mortgage Helper的置業者來說,簡直不用發愁客源。每年夏天,溫哥華交響樂團在湖邊的大草坪上舉辦一年一度的夏季音樂會(已舉辦了十五屆),大草坪容納上萬人,人們席地而坐,在夕陽餘輝、湖光山色中邊吃喝邊欣賞迷人的音樂,構成大溫地區夏日頗具特色的一景。Shadbolt 藝術中心經常舉辦各種才藝比賽和小型演奏,既推出本地新秀,為他們一展才華提供場所,又使附近居民獲得一些免費或低價的藝術享受。

總的說來,在伯納比好區,如北部伯納比山及DEER LAKE 周圍的房價大約是溫西的三分之二左右,其他區域的房價會便宜一些。這裏似乎更為奉行均貧富的社會哲學,即不願因為某部份人群的收入偏低而不把他們帶著一起前進,所以伯納比又有人民共和國的戲稱。在這裏居住,大家的生活水準基本接近,不會有太大的心理落差。

溫東(Vancouver Eastside)
上文提到過,溫東溫西的分界是縱貫南北的Cambie街。

當然,也有以Main 街或Ontario街為分野的說法。總之,從這裏往東延申至與伯納比交界的Boundary Road, 南北則從Burrard Inlet至Fraser River,這樣一大片土地就是今日的溫東。它包含了無數風格各異的多元文化社區,如小義大利、小印度、小漢城及來自中、港 台三地的中國人(沒有什麼地方比溫東更能融合兩岸三地加國情了)。溫東最有名的地區莫過於Grandview-Wookland 社區的Commercial Drive區,這裏既是音樂家和藝人的樂園,也是多種民族風味餐館和食品店的總匯,另類的服裝店與種種奇奇怪怪的小酒館、咖啡店以及隨處可見的街頭塗鴉將本區的平民文化喧染得生動熱烈。溫東房價歷來較溫西便宜,但自去年以來,其房價上揚幅度之大,令人驚詫,其中尤以Killarney 與Renfrew Heights 兩個社區最受買家青睞。一般而論,這裏中等獨立房的平均銷售價格是30萬左右,因其地利交通之便遠勝其他地區,估計房價今後還會持續走高。選擇本區置業,需要綜合考慮房價與社區環境、治安狀況、教育水準及宗教文化等諸多因素。

大溫東部的新老城鎮
1、新西敏市(NEW WESTMINSTER)

位於溫哥華東20公里的菲莎河北岸,是低陸平原的地理中心,其人口只有55,000,但在BC省卻稱得上是元老級的城市。它蛻身於早期開拓者的定居點,是淘金熱時期的主要供應中心,最後堂而皇之地演變成一座維多利亞風格的小城,人們從其商業、民居及公共建築中可以略窺其昔日些須風彩。本城的重要建築和歷史景點有:美麗的城市大廈Begbie Square、道格拉斯學院校園與一些重新鋪就、拓寬而煥發活力的大街,尤其是主幹道哥倫比亞街及這條街上的購物中心哥倫比亞廣場等。

古城新貌固然難以忘懷,但新西敏市皇冠上的明珠當數位於Westminster Key的水濱新開發區, 該社區面積達14公頃,沿菲莎河岸伸展兩公里,約1000個單位的Condo已在此建成。本社區有著七萬平方尺的公共市場(與天車站相連)、15米高的鐘塔、世界上最高大的戰士木雕像、六萬多平方尺的辦公空間及擁有126個房間的酒店。它不僅有很好的觀景廣場,也是新西敏市歷史發展的縮影。除此之外, 吸引八方賭客來此一搏運氣的Star Boat Casino 也在這裏每天為市府財政貢獻良多稅款,使一些舊城、舊路可望得到改建或翻修。

在Royal city center mall 附近及其他地區,也在開發新的以公寓為主的居民社區。當然,Queen’s Park附近的房子既有歷史,又更為高檔,與Victory Heights, Uptown, Brow of the Hill等社區一樣,可視為本城最佳的居住好區。本城的房價與伯納比相較似乎又要便宜一些,中等獨立房的價位在28萬左右。在這裏置業而在伯納比上班的工薪族較多,究其原因,當是距離不遠而房價又略低的緣故。

2、Coquitlam(高桂林)
人口約11萬餘,距離溫哥華市中心(downtown)約30至45分鐘的車程。與同處於大溫地區(GVRD)東北部的幾個市鎮(Port Coquitlam, Port Moody)相比,它的面積最大。其城中心集中了本城的主要居民社區,大約有超過8800戶人家和兩百萬平方尺的商業用地。這裏的熱點有:高桂林中心商場、道格拉斯學院的David Lam校園,常青文化中心、新的市政廳以及水上中心和體育館等等。

在本城置業選擇餘地較大,建築樣式多種多樣,從頗具現代風格的華屋大廈到傳統迷人的法式民居;從形形色色、價格適中的各類現成房屋到自選風水寶地打造您的夢幻大屋,您都可以從容規劃,基本上不存在“看得上的房子買不起,買得起的房子看不上”這樣左右失衡的心態。這裏的通勤服務主要是西海岸快車線,很方便可以通往市中心。獨立房的價位在25萬左右。

3、Port Coquitlam(高桂林港)
當地人又稱為PoCo, 人口只有五萬餘。它的南、東、北分別以菲莎河、皮特河、伯克山為界。無數的山野小徑和眾多野生公園及綠地空間為本地居民提供了優越的步行、跑步、自行車運動和騎馬及觀賞野生動物的機會。海德峽穀中心則包含了良好的室內運動設施如游泳池、健身房、板球室等。Poco休閒中心有滑冰館和少年中心\威爾森老年中心及Terry Fox 圖書館(得名於出生在本城的加拿大體育英雄)。這裏的商業服務也應有盡有,完全能滿足本城居民的日常生活所需。交通亦很方便,鐵路、高速公路網、港口和機場都具備,優質低價的工業用地、多種模式的產業園地使本城成為BC省最受歡迎的工業城之一。本城超過四分之三的住房是在近三十年內陸續建成的,Citadel 高地有一些高檔次的住房,而皮特河沿岸的 Riverwood 社區則是目前及未來開發的新居民區。其中等檔次的獨立房價位亦在25萬左右。

4、Port Moody(穆迪港)
本城人口雖少(僅二萬餘),但卻山環水繞,正處於Burrard 海峽的盡頭,東面是伯納比,西部是高桂林。本城近年來的增長點主要在北岸,這裏正在規劃多種房屋樣式的緣山居民社區。自然風光有三文魚孵化溪穀和溫和的雨林。本城有很多風景絕佳的民居,可以欣賞到壯美的海峽和雪山美景,從而使這裏中等獨立房的平均價格達到35萬左右。而位於Indian Arm的Belcarra 水濱社區,平均價則高達50萬至一百萬之間。這樣一個位於海灣深處,全以風景取勝的房地產價位,完全印證了中國的一句著名俗語:酒好不怕巷子深。

5、Pitt Meadow(皮特草原)
人們很容易從本城的名字中得出其城鄉參半的特徵。是的,長期以來,本城的經濟血脈一直就是農業、林業和魚業。百分之九十以上的土地均為農用土地,本地農民以種植蘭莓、草莓、曼越橘而知名,當然管理溫室、經營觀賞植物和鮮花以及奶品業也是他們的長項。7號公路是本地區通往大溫其他地區的主要交通幹線,與溫哥華市中心的車距約為一小時。本區亦有西海岸快車及公共汽車服務。由於這裏的居住成本在整個大溫地區比較低,又有較充足的居住、工業、商業用地,所以是退休的理想之地(沒有太大的經濟壓力)。它的中等獨立房平均價約為23萬左右,人口只有一萬五左右。

6、Maple Ridge(楓樹嶺)
這裏是BC省的“馬都”,它享有廣袤的原野和大片的農田,位於菲莎河谷的北岸,其北部則是雄偉壯麗的金耳朵山脈。本城中心擁有市級藝術休閒中心,新的高科技圖書館、表演中心和十萬平方尺的辦公樓。本區共有24間小學、四所中學和殘疾兒童學校。主要交通動脈是Loughheed Highway(即7號公路)和 Dewdney Trunk Road。作為低陸平原最老的社區之一,人們有必要參觀一下它的博物館和一些有歷史價值的老房子。本區同樣是供得起的居民區,平均獨立房的價格在24萬左右。位於Kanaka Creek 之巔、毗鄰本地著名公園的Kanaka Ridge Estates,擁有335戶高檔的住家,而風景優美的金耳朵公園周邊也是本區現在及未來房產的熱點。近年來,由於傳統好學區溫西的房價一路飆升,原居住於溫西的一些經濟狀況一般的白人,將住了幾十年、又破又小的老屋以高價售出,以不到一半的價格在本區另外購置全新住房,使得本區新屋建造數量和價格也日益看漲,當然,總體價格在大溫地區仍然算是很便宜的了。

大溫南部(包括西南、東南)的幾個重鎮

1、Delta(三角洲)
面積120平方公里,人口九萬餘。由三個主要居民點組成:North Delta, Ladner, and Tsawwassen. 它位於溫哥華南20公里,經由99高速路,穿越 the George Massey 隧道。此道很長,據說只要您在進入前許上一個願,馬上憋足一口氣,堅持到出了隧道才換氣,那麼美願就會成真,信不信由您! 通常情況,車速略快,一般人都能做到,不過,趕上堵車可就考驗您的肺活量了! 本區北至菲莎河,南達美國邊境,東與Surry (素裏)接壤,西邊則是喬治亞海峽。這裏向來以“大溫陽光地帶”而著稱,豐富的綠地、沙灘和遠山風景,六個高爾夫球場和眾多休閒設施,使其十分適於家庭娛樂和戶外運動。本區傳統經濟為農業和漁業。奶品加工、漿果種植及日益增多的溫室蔬菜、魚類處理,使本區在近二十年來成為大溫地區經濟最快速增長的城市之一。這裏還設有1500公頃的工業園地,以低土地使用成本吸引到一些公司和工廠。其中,北三角洲是最大的居民區,平均獨立房價格在24萬左右。Ladner 歷史更久一些,這裏有市政廳、健保中心、消防和員警部門、學校局與休閒中心。平均獨立房價格在31萬左右。Tsawwassen 是BC 渡輪總站,連結低陸平原和溫哥華島。其獨立房價格在25萬至44萬之間。

2、White Rock(白石鎮)
位於低陸平原的西南部,距離溫哥華45公里,離加美邊境只有五分鐘車程。這裏緊鄰大海,有長達五公里的沙灘和Semiahmoo海灣的溫暖淺海。16塊高爾夫球場、十足的渡假氛圍以及適宜的氣候(夏季平均氣溫為攝氏23度,冬季為6度)把此地變成最受歡迎的退休養老樂園。水濱建有約三公里長的步道及與沙灘平行的跑道。一流的餐館與咖啡館、頗具特色的藝術畫廊和博物館、來自不同地方的遊客,使這裏頗具海濱渡假特色。哪些建於懸崖邊上、俯看著碧綠大海、占地起碼五英畝以上的大宅,掩映在Ocean Park及 Crescent Beach 的林木之中,享盡無限風光和幽靜無擾的天然之福。不過,開發商和建築師們也在努力打造適合普通人居住的中等房屋和公寓,吸引更多的人來此居住。這裏房屋的價格懸殊很大,從20萬至百萬以上都有,平均獨立房的價格是34萬。

3、Surry (素裏)
這是加拿大最快速增長的城市之一。有約一萬三千的公司在此運營。它很方便接入溫哥華國際機場,與美國有兩個邊境口站,區內有六條高速路,有鐵路和深水海港。其人口高達約35萬。過去一度犯罪率較高,有“北美盜車之都”的稱謂,通過市府一系列的措施,如Safe City Clean City, Adopt-A_Street and Block Watch ,正在使本城成為適於居住、工作和遊樂的好社區。整個素裏共分為六個社區:Whalley , Guildford, Fleetwood, Newton, Cloverdale and South Surrey。 每個區都有其商用和民用的各種設施。其房屋可選餘地很大,平均獨立房價格為26萬左右。素裏有公園之城的美譽,它有超過5600英畝的公園面積,15塊高爾夫球場,12英畝的人造湖等等。由於這裏的商業和工業開發潛力很大,將會在未來為本地及大溫地區居民提供更多的就業機會。

4、Langley(蘭裏)
位於溫哥華東南,車程約50分鐘。它的南面與美國接壤,北面是菲莎河,西面是素裏,東面是Abbotsford 。本城有多種經濟基地,包括製造業和零售業、服務業。稅低、技術勞工多、便利的海外貿易市場,為投資者提供了良好的經營機會。這裏具備大城市所有的一切服務,中小學、醫院、快速增長的就業機會、地區商業中心和高效的市政服務以及豐富而便宜的住房選擇,使這裏的居民多數都購買了獨立房。雖然可開發的農田很多,但本地居民寧願保持原態,他們喜歡慢一點的生活節奏,而且都有很強的生態保護觀念。

5、Fort Langley(蘭裏城堡)
始建于1827年,曾是哈德森灣公司在太平洋西北最重要的補給站,也是本省歷史開始的地方。作為本地最早的歐洲人定居點和毛皮貿易站,它不僅歷史悠長,而且也具有政治意義。正是在這裏,皇家殖民地不列顛哥倫比亞于1858年建立 ,並以這座小城為當時BC省的非正式省會。每年的11月中旬,這裏總要舉辦一場熱烈而豐富的慶典,慶祝不列顛哥倫比亞的創立。直到現在,蘭裏城堡仍未因重建而失其古樸之美。它那老式而別致的板式教堂、古董商店和老屋大都保留了原來的模樣。本城的兩個博物館展示了相關的歷史文物。
最後由 Svensk 於 週日 9月 25, 2005 5:28 pm 編輯,總共編輯了 1 次。
頭像
Svensk
稱號:摘星的技巧(LV13)
 
文章: 2138
註冊時間: 週一 1月 13, 2003 11:24 am
來自: YYZ, Surrey, Taipei

文章 » 週二 12月 07, 2004 5:41 pm

太棒的資料!

請問有誰知道有那個網站提出類似的Function to talk about 多倫多?

謝謝!
稱號:歡喜的慈雲(LV9)
 
文章: 119
註冊時間: 週二 12月 07, 2004 5:22 pm
來自: Taiwan

RE : 我在多倫多4年找房的體會

文章Svensk » 週四 12月 09, 2004 3:24 am

我在多倫多4年找房的體會  送交者: zztt 日期: 12/9/2003 4:53:48 PM

[卑詩華人社區]http://www.bbsland.com

我的買房是經歷曲折而又柳暗花明的過程.我把買房過程中的一些思考記錄下來,希望能對其他人有所幫助.有些觀點不見得正確,僅代表個人觀點.

第一節 三年前的房市

作為一個快入籍的移民來說,如果問我這幾年最大的遺憾是什麼,肯定毫不猶豫地說:”2000年前沒買房.”真是做夢都沒想到房價會漲瘋到這種程度.

2000初就曾計畫買房,這是我第一輪找房.列出那時我留意過的房價(各位DX可以和現在的房價比較一下):

1) Cherokee的townhouse, 14-15萬.

2) alton tower的2-bedroom condo, 13.8萬

3) Sheppard & McCowan 的2 bedroom condo, 14萬

4) 401 & McCowan的2 bedroom condo, 15-16萬

5) Midland & Huntingwood 3-bedroom townhouse, 17-18 萬

6) Brimley & Chartland的 3-bedroom detach, 25萬

7) Brimley & MicNicoll東北角的3-bedroom detach, 21萬

8) Finch & Leslie 西北semi-detach, 24萬

9) Huntingwood & Kennedy ?C McCowan, Detach, 25-27萬

10) Birchmount & Highgate ?C 3 bedroom detach, 20-22萬

11) Bayview & HW7, semi, 樓花, 22萬

還有許多,不一一枚舉了. 當時沒買, 原因:

1) 相對於98年,已經漲了20%了.

2) 首期差一半, High Ratio Mortgage 又不願意.

3) 利息是8.35% (可以拿到減1)

但主要還是對上漲的程度估計不足. 另外,象許多新技術移民一樣,當時老想蹲滿3年”移民監”後去美國.所以並無在加拿大安家的強烈願望.

第二節 現在的房市,誰漲得多,誰漲得少

人算不如天算,4年過去,我還在加拿大,而被迫再一次認真考慮買房.

說被迫,是因為這幾年中看著房子年年漲,家人買房的呼籲也日益強烈. 周圍的朋友和同事絕大多數都在2001-2002年中買了房. 我頂著這內外壓力頂了3年,實在頂不住了.再說,總不能一輩子住公寓吧.

3年再出去一看房價,嚇了一跳.

總的來說, condo接近20萬, townhouse變成22-25萬, semi 和小house變成27萬, detach 變30萬.

但是在一片狂漲中, 還是可以看出一些規律的:

有的房,幾天就賣出,還往往超出報價.

有的房有價無市,看的人不少,但幾個月沒賣掉.

有的房,4年只漲了不到10%.

有的房,漲了50%仍然很熱銷.

漲價最猛的有以下幾類房:

1) 原來標價低的房, 比如17-19萬的bunglow, townhouse, semi 等.

2) North York和Richmount Hill的房.

3) Markham接近Pacific Mall的房

4) Scarborough部分地區(Warden以東,McCowan以西, Steels以南,401以北)

5) 0-15年的房 漲價最差的有以下幾類:

1) Markham路以東到MorningSide的房.

2) 沖著大路的房(前門沖大路比後院沖大路差)

3) 靠近CN鐵路的房

4) 緊貼401/404的房(但比沖大路要好)

5) 40年以上, 用oil取暖, 太舊的房.

6) 不好租的舊房.(新房不好租,仍能熱銷)

7) 治安不好的區

8) 旁邊有政府廉租屋的區

我沒有研究downtown, yonge以西, Missisauga, 等地的房.沒有發言權.

Aurora, Newmarket, Whitby, Picklin等地的房價,漲得也很利害.從比例看,不亞於Richmount Hill.

第三節 房價狂漲的原因

首先,我想談談我認為的房價狂漲的原因.

新移民源源而來, 低利率都是重要原因, 但不是最決定性的原因. 最大的買房人群就是那些目前還在
上班的人. 這些人拿的是幾年前高科技泡沫時定的高工資, 工作多年, 常常夫妻都有收入. 他們的信
用非常好. 銀行很願意貸款給他們.

而這些人絕大多數都在2001-2002年買房,哪怕有人96,97年就來了.當時的房價多低啊!楞是不買, 非
要等到漲起來了,才搶著買.奇怪吧?一點也不!

本質的原因就是大家當時都有一個去美國的念頭,總是缺少在這裏紮根的決心.
(少數人除外). 科技泡沫破滅後,特別是911以後,幾乎斷了去美國的可能性,這夥人猛然發現,多倫多
其實不錯,現在在這裏還有一份高薪工作. 甚至比在美國新找的工作工資都要高了.這才開始settle
down了.

想想自己,不就是這樣嗎?明知現在的房子很貴,明知現在的房市就象5000點的NASDAQ一樣,但還是
要買。因為,我們不可能沒完沒了地等下去。如果想等合適的價可能一等又是幾年。人總是要住房
的,而且,也不可能一直在公寓住下去。

有人對我的觀點提出反證, 說我的觀點無法解釋美國房產上漲. 的確整個美加房產都在上漲. 其上漲
和這一輪經濟週期是大致吻合的. 經濟發展導致房產上漲. 很多新興高技術城市房價漲了3-4倍, 大
大超過多倫多, 也超過矽谷, 紐約等地.

奇怪的是經濟蕭條後, 房產仍然一枝獨秀. 對此, 許多人有許多解釋.

利息低是重要的原因. 美國的利息之低,又是加拿大難以望其項背的. 還有種種稅收上的好處, 都是
鼓勵買房的. 這就象最後的一針強心針一樣. 保持了房產的價位. 不過, 前幾年我不斷地聽到在美國
的朋友同學紛紛買房, 但最近一次也未聽到. 但也沒聽到他們賣房. (不象在加拿大, 很多人賣房,
一般賣舊換新, 賣小換大, 賣Toronto的房, 換Richmount Hill和Markham的房. ) 原因是, 雖然高科
技不景氣, 由於華人一般從事技術性的工作, 相對穩定, 真正被裁而久久未找到工作的人在我認識的
人中也很少. 所以恐慌性的賣房也沒有. 進入2003年以後, 經濟逐步復蘇, 如果就業逐步改善, 恐怕
房產的下調也有限. 這針強心針就算挺過去了.

這算題外話了. 本文的重點是多倫多房市. 它有其特殊性. 因為還幾乎沒人從這個角度(即去不成美
國者)總結漲價的推動力, 我算是提出一個新穎的觀點供大家思考.

不同的人買房考慮的角度不同,買的房也不同。從幾類房的銷售狀況分析看,就可以知道現在哪股力
量是主導房地產熱,而且此熱還能持續多久。

新移民中的大款(不管錢的來路): 挑的都是50-60萬以上的房. 我稱之為“准豪宅”。但從原來30萬
升上去的不算。

據一個代理朋友說,這種”豪宅”現在反而處於歷史低位(從原來30萬升上去的不算).說明這股購買力
量並不想想像的那麼強大.

新技術移民2001年以後就很難找到專業工作了. 但大家手裏都有幾萬美元,又看別人以房養房眼熱,於
是紛紛買房.這類買房,投資心態很重,一句著名的話:“買房比租房合算”,就是從他們中傳開並
禍害無窮的。這類房,一定要好租.

這類“易租房”,目前還很不錯,特別是一些好地段。但隨著租市的蕭條,一些曾經很熱地段的房子
不象以前那麼好出手了,出現了有價無市的現象,比如Alton Tower周圍。實際上說明市場要求這些
二流地區降價才能保持競爭力。另外,DOM上的天數越來越多。

上班族偏好買新房(樓花)或很新的二手房(5-15年)。我的同事80%以上都是如此。有的本身喜歡
住新房。也有的喜歡舊房,但他們說,看了舊房,實在貴得買不下手,新房還合算些。新房的“合
算”,在於每平方英尺的單價上。但總價並不低。

新房總體雖趨緩,相比前兩種要好得多。新房的特點是,沒有賣出去的房,房產商是不會建的。到工
地一看,就知道熱到什麼程度了。

目前最熱的幾個區:Yonge & 16 街(幾乎沒有空地了),Yonge-Bayview & 19街, Kenndy & HW7  16
街(幾乎沒有空地了),Major Mackenzi & McCowan   Markham (自稱是Unionville)。Steels &
Nelson也有許多建好的房,沒想到那裏也有人追捧。有一個有名的流行觀點, “寧北勿東”.

新房的持續熱銷,這一點間接證明了我的觀點。即購買主力來自上班族。


第四節 哪些人買了房,哪些人沒買?買和沒買的原因

1) 付得起首期的人買了, 首期不夠的人沒買
25%首期是影響許多人買房的重要因素. 以我自己為例, 如果三年前首期夠, 也很可能買了. 很多人
幾年前房價低時不買, 等到2001年才買, 也是因為剛攢夠首期.

有些人本來首期是夠的, 但一念之差投資了股市, 變成不夠了. 他們很多沒買, 大概想哪兒跌倒在哪
兒爬起來吧.

2) 想在加拿大紮根的人買了, 想去別國(包括回國)的人沒買

3) 收入穩定的人買了, 擔心工作不穩的人沒買

4) 投資意識強的人買了, 算得太精的人沒買
很多人沒有首期, 但老覺得租房不如買房合算的人, 也想方設法買了. 然後再分租給別人.

但我有個有趣的發現, 上述投資意識強的人實際上往往是一些跟風者, 他們往往並沒有仔細地考慮成
本, 風險, 漲價的原因, 跌價的可能等. 他們常常說
- ”房地產是永遠漲的.” (這句話原則上對, 但沒有考慮在你能承擔的時間內不一定是一直漲的.)
- 錢付給銀行, 25年後自己可以得到一套房, 而租房的租金, 付完了什麼也沒有.(這句話很迷惑人,
其實在買房後每月的費用裏, 要區分哪些是將來可以在賣房後拿回來的, 哪些是淨支出. 必須拿淨支
出和租金比)

其實, 買房出租營利存在著許多風險:

1) 90%以上的改裝是非法的, 一旦有人投訴, 就租不成了. 將來轉賣也有問題.
2) 租金是要報稅的. 儘管和房客說好收現金不給收據, 但實際上無法阻止房客報稅. 而房客報稅盡
管沒有收據, 只要有位址仍然有效. CCRA一旦查起來, 房東沒跑. 而大部分房東恐怕並未如實報稅.
3) 經紀費: 一棟26萬的房子必須賣到27.08萬以上, 才不賠不賺. 如考慮轉讓費,律師費等約4000
元, 則要27.5萬才是保本線.
4) 空置率: 出租房必有空置率. 未來的房東們在作買房決定時往往一相情願地計算得很足.
5) 惡房客
6) 出租增加了維修開支, 減少了房子本身的價值. 誰都知道出租”毀”房子. 但這一點被有意無意
地忽略了. 這就象股票一樣, 只報應在最後一個接棒者身上.
7) 房價下跌的可能. 久漲必跌, 久跌必漲. 物極必反, 這是自然規律.

好玩的是, 從已過去的幾年歷史看, 買了的人賺了, 糊塗人有糊塗福. 所有上述不好的可能性幾乎都
沒有發生. 而許多算這算那的人, 患得患失,錯過了一次又一次機會.


第五節 房市走勢的預測

無論從哪個角度來看, 房價的上漲都已接近尾聲. 本來這個尾聲會來得更早. 有些意外的因素推遲了
它, 比如低利率, 比如原來想去美國的人投入托市, 比如美國的一些樹敵行為導致一些有錢人選擇移
居加拿大, 比如本來今年利率要上漲,但受加元升值的影響, 導致利率不漲反跌.

但該來的終究會來.

現在的問題是:
1) 什麼時候跌
2) 能跌到什麼程度

我個人認為明年年初開始跌. 一開始不會太大. 因為利率----支撐高房價的最後一根支柱----不會很
快上漲. 而且, 房價下跌一定比利率上漲滯後(一個季度, 幾個月).

跌到什麼程度就看經濟復蘇的速度有多快, 特別是美國經濟. 加拿大現在號稱一枝獨秀, 是相對於其
他國家很低的水準的. 如果美國經濟不復蘇, 加拿大的經濟好不到哪里去.

我認為北美經濟已經開始復蘇,就業稍後會逐步改善。但現在復蘇實在太慢了. 特別是就業還很差.
什麼時候就業率恢復了, 房價的下跌就差不多到頭了(還會在慣性作用下跌幾個月).

上述分析是基於此次房價上漲, 雖然幅度上接近乃至超過89年水準, 但主要力量不是投機性的(我看
過幾個房的歷史, 86年18萬, 89年28.5萬, 96年23.5萬, 2003初28.5萬, 因為condition差, 周圍同
樣的房賣到30萬).

所謂的跌, 是因為這幾年還是漲得太快了一點. 把後面5年的自然漲幅都用掉了. 所以要調整.

但此次房市即使比89年健康, 仍然有投機的成分在. 所以, 個人認為, 目前概念最熱的幾種房在跌市
中受衝擊最大.

比如:
1) 以房養房型
除一些頂級易租房外(如步行到地鐵站的那種),空置率會急劇上升. 隨之此類房再售價要受衝擊.
由於出租, 房子本身已經價值下降, 就靠潛在租金收入支撐房價.
2) 某些名校區型
名校區不等於好校區. 很多名校是躺在歷史的功勞簿上. 隨著社區居民成份的改變, 生源的改變, 學
校的水準已經”盛名之下, 其實難符”. 而現在的房價是按照其”盛名”而price-in的.
比如Don Mill和Leslie的兩所名校.
3) Richmount Hill的很多5-10年的房.
5-10年的房是房價最貴的. 買這類房的很多人買的是樓花, 然後等社區建好了再出售. 炒做使得這部
分房的價值被高估.
4) Townhouse和condo
這兩部分房是近幾年漲幅最猛的. 調整的空間也最大.

相對而言, 自住的舊房(不便出租的那種), 不會受太大衝擊. 特別是靠環境取勝的房子.

新建的房價格下跌幅度也不會太大. 主要原因是新房(樓花)的價相對算低.

總的來說, 我覺得下跌會在平均15%以內. 個人感覺.

不過, 最近由於加元狂漲, 對華人的購房欲望打擊很大. 華人從國內出來一般都帶著一筆美元. 通常
這筆美元會一直以美元的方式存放著. 不管是自住買新房還是買舊房出租, 這部分美元都會成為
down payment中的重要組成部分. 現在這部分錢嚴重縮水, 大大提高了買房成本. 也許房市的”拐
點”就是由此而觸發也未可知.


第六節 華人喜歡買什麼樣的房子

華人挑房子其實有著相當的共性。

1)新

不知有多少人在我面前講了新房的好處。結構好,材料好,所需維護少,樣子好,區好(因為是新
區,常常位於將來城市發展方向上,具升值潛力),便宜。這些我都覺得有一定的道理。

由於華裔已成為買房的主力之一,所以現在的新房的設計越來越符合華裔的需要.

新房的外觀越來越七棱八角, 尖頂, 閣樓, 木地板等, 符合華人心中Dream House的樣子.

2)大

所謂大,僅指建築面積大,房間大,廳大,而不是地(lot)大。這裏暴露了骨子裏的小農意識。房地
產,在中國人看來,實際是房產。房產才有用,能住,能租。地,卻有種種限制。加蓋?要批。砍
樹?要批。種菜?可能會被投訴。只能種花草,還得費心養護草坪。完全成了負擔。

3)4-piece衛生間多

據說有幾個4 piece衛生間已經重要到房子能否好賣的程度了. 最理想的格局是: 主臥裏有一個, 二
層一個(由各房share), 地下室有一個(便於出租), 一樓放個2 piece就可以了.

4)交通方便

最好是地鐵沿線,或靠近交通幹線.

離GO站, 和地鐵站最好步行可至, 但又不能挨著. 離高速公路兩公里左右最佳.
一般都在TTC範圍內。

5)純住宅區

指大片的住宅區, 而不是商業區邊緣的房子. 特別不能是混雜在工業,商業區中的房子. 旁邊有許多
公寓的也不行.

6)近商場

首先, 華人認為需要”近”的商場指Food Basics, No Frills等經濟的”菜場”(不是Loblaws,
Dominion等貴超市). 而不是Walmart, Bay之類的百貨商場. 百貨商場可以開車去, 遠點沒事. 菜場
則最好步行能到.

而金山等華人菜場, 則應再遠一點, 騎自行車能到最佳.

7)好學區

華人對學區的崇拜到了癡迷的程度. 學區概念是非常值錢的. 最著名的就是AY-JACKSON中學周圍.

很多人(比如我)雖然不想為學區花錢, 但考慮到將來賣房時不好賣, 結果還是不得不向學區低頭. 因
為現在房市熱, 什麼房都好賣. 將來冷了, 差的區就賣不動了.

8)前院小, 後院大

在西人看來, 房產的真正價值在於地, 在於花園的漂亮. 參觀過一些西人的open house, 外觀並不起
眼, 瞟了一眼價格,57萬! 進去後, 完全是另一個天地. 整個思路都和我們平常買的房子不同. 從花
園, 傢俱, 結構, 到最小的裝飾物, 都體現了屋主的藝術構思. 沒有一樣東西是新的, 但也沒有一樣
東西是醜的.

怎麼說呢, 和這類房一比, 我們平常的那些房只能稱之為”經濟適用房”.

看了這些房, 倒使我大開眼界,原來房子的價值還可以以這種方式來提升, 而且提升的空間有這麼
大.

相形之下, 我認為華人追求所謂”花園洋房”是一種葉公好龍的心態. “洋房”是越大越好, “花
園”沒有是不行的, 但意思一下就可以了. 特別是洋人很重視的前院, 在華人看來幾乎就是負擔.

住慣了公寓, 思想還停留在那裏. House意味著DIY. DIY意味著很多工作. 也意味著無限的
Flexibility, 能按自己的意願構思,改造它.

遺憾的是”個性”是華人最缺乏的東西.

幸好, 現在的新房,由於地塊變小, Lot變得狹長. 車庫通常都放在前面. 再加Driveway. 這正好一舉
兩得, 把前院”廢物利用了”.

不知大家注意了沒有, 近年建的許多房子現在給人印象最深刻的往往是一個巨大的鼻型車庫的車庫
門!

在沒有比較的情況下,還不覺得難看. 去一些洋人好區看看, 前置式車庫是很少的. 即使有, 也不是
那麼突出. 有的採取內嵌式,美觀得多, 但華人肯定不喜歡,因為減少了廳的面積.

9)西人:中國人=7:3

華人其實是種族歧視最嚴重的民族. 我們看不起, 不想和他們同在一個住宅區的族裔有不少. 特別是
印巴人。殊不知, 在洋人眼裏, 華人也是不受歡迎的。

有太多的理由不喜歡華人搬來做鄰居了:
- 吵鬧
- 炒菜
- 出租房子
- 不好好打理花園
- 不參加社區義務
- 吝嗇, 不肯捐錢(老有人上門募捐)

可是我們華人又很想擠到白人的社區中,不沖別的,就是那漂亮的花園和社區環境,就是華人社區永
遠也不會有的。

華人社區的特點: 看看agincourt和萬錦廣場旁邊的townhouse群就知道了。那些房子本身也很漂亮,
房間很大,間數很多,價格也很貴,交通和購物都很方便。可是沒有空地,沒有花園,或者叫“容積
率過高”。

10)風水,朝向,號碼
風水絕對是個大學問了。我是一竅不通的。但聽說樓梯沖著門不好。所以近年建的房子再也沒有樓梯
沖著門的了。誰讓咱華人是大主顧呢?人家理解的執行,不理解的也要執行。

朝向,以面南背北為最佳。可恨洋人不懂,非要把房子建在曲裏拐彎的路上。據說有藝術美感。洋人
這種美感又不實用,哪比得上Richmount Hill的新區,整齊劃一,街道橫平豎直,視野開闊,個個房
子都是坐北朝南的多好!

門牌號碼大有講究。4,7是絕對要避免的。8,6則多多益善。你不信邪無所謂也不行,將來你的房子
不好賣。


第七節 對某些流行觀念的批判

我想對一些流行的觀點進行剖析和批判, 特此聲明, 僅代表個人觀點.

1.買新不買舊, 買北不買東
2.房子是別墅?
3. 房地產永遠升值
4. 名校區
5. 買比租誰合算
6. 印巴人,中國人,西人
7. 先買個小的,過幾年再換

1.買新不買舊, 買北不買東

當買新房成為目前房市中最熱的一股潮流時,不由得想起“凡是存在的就是合理的”這句話。我花了
些時間轉了目前最主要的一些新建住宅區,看看新房到底好在哪里。

我一共去了以下地方:
HW7-16街 & Bayview
19街 & Yonge
Kennedy & 407 (新旺角廣場)
Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
Woodbine & Major Machenzie
Nelson & Steels
Pickering 靠近4號公路
Whitby

這些區有的已基本建好,有的還在建。有各種房型。還到建好的房子裏面看了看。

先看新房的位置.

華人買房, 投資總是占一個重要動機. 如果是舊房, 則主要考慮出租, 如果新房, 則買樓花, 過幾年
賣出. 為了能夠升值, 所謂”未來城市發展方向”上的房子是最受追捧的.

但是實際上多倫多及各周圍城市並無統一明確的”未來城市發展方向”, 實際上, 人往哪兒遷, 配套
設施自然跟上. 是居民自己決定了城市的發展方向.

在這一點上, 大部分人是盲從的. 盲從有個好處, 就是大多數人都這樣做了, 假的也成了真的了. 盲
從有個壞處, 可能忽然有一天, 新的概念產生了, 舊的概念就會被拋棄.

現在, 大家選房, 寧去19街, 也不願過Markham路以東. 其實兩邊都有高速, 有GO-Train.

再看新房本身

新房的好處有:
1)新:
新房的最大好處就是新. 不管用的什麼質地的材料, 只要新, 總有4-5年沒有問題. 不需維護和修
理. 4-5年後怎麼辦? 那時, 草地也鋪好了, 社區也成型了, 房價也上漲了, 正好趁機出手賺錢走人
了.

2)結構:
佈局比一些舊房合理;空間利用得好;考慮了華人目前普遍性的需要(如面南背北,樓梯不沖門
等);通常廳裏用木地板;4-piece衛生間多,主臥必有一個豪華衛生間。

3)用材新:
如塗料,碗櫃,熱水器,電器,新型暖氣機熱效率高.

4)相對便宜, 短期升值潛力大:
尤其是樓花. 30萬在19街以北能買到4房2200尺的房子. 過一年, 草地一鋪, 就很漂亮了. 然後學
校, 商店建好. 一般3年後, 漲價都在5萬以上.

5)房型漂亮, 特別符合華人的審美觀. 也許這是最大優點.

由於上述優點, 假如我沒有買到理想的舊房, 則很可能最終也會去買新房.

新房的壞處有(排名不分先後):
1)地點太遠, 太偏
2)用材太差, 不經久:
最反感的就是大量使用的”層壓木”, 實際上就是木屑加藥水壓起來. 和老房子使用的原木有天壤之
別. 用來當柱子和框的木料也很細很差, 一句話, 用料太cheap. 貼上磚, 刷上漆看不出來, 外表漂
亮, 說損點, 就是”金玉其外, 敗絮其中”.
3)地太小:
所謂獨立屋實際上已townhouse化, 公寓化. 與其這樣, 不如乾脆去買新的townhouse.
4)環境差:
很多人竟跟我說新房環境好, 因為它建在很遠的郊區. 新房有許多好處, 但絕沒有環境好這一條. 也
許可以說, 這塊建新房的地方, 在開發前, 環境是好的, 但開發了就完了. 最明顯的是Richmout
Hill, 和Whitby. 鄉村變成了城市, 樹林變成了馬路. 我假定大家同意環境好是指自然環境好. 因為
這些說新房環境好的人, 從來不說condo的環境好.
現在的新區開發完全不考慮和原來自然環境和諧的問題. 他們的想法是用人工環境代替自然環境. 其
實, 真正環境好的地方是某些mature的老區(不是所有的老區都好). 多倫多被評為”最適合人類居
住”也是因為那些老區才榜上有名.
5)等1-2年才能住進去, 前三年住得很難受:
新房先order, 才動工, 常常聽到拖期的事. 住進去的時候, 外面還在施工, 四面都是泥漿. 灰塵,
噪音. 樹很小, 很少, 多年以後才象個樣. 草算快的. 也得一年. 種種設施幾年不能到位. 沒有人會
真的喜歡住在工地裏. 大家能忍受, 只是未來會變好, 會升值的希望支持著. 但反過來想一想, 假如
人生中的每一天是平等的, 過好今天是真正重要的事. 如果一生營營苟苟, 一直這樣住工地, 等好了
再賣出, 再換到另一個工地去住幾年. 只能說投資成功, 不能說生活改善. 何況, 假如面臨跌市, 不
見得能得到期望的升值.
6)新房並不便宜:
一個30萬的新房, 造價才多少? 幾萬元而已. 地價才多少? 這樣偏的地, 這樣窄的lot, 也只有幾萬
而已. 所以, 很多我們預期的升值早已price-in. 記得幾年前, 新房不過22萬左右, 仍能盈利. 地價
雖漲, 並沒有漲這麼多.

2.房子是別墅?

仔細分析,我覺得買新房還是和中國人心底的“別墅”情結有關。在人多地少的中國,花園洋房是真
正的鶴立雞群。成了有錢人炫耀財富,地位的勳章。而由於這些人不常住, 所以成了別墅.

別墅(villa)和房子(house)在英語裏完全是兩個詞. 只有不常住的房子才能稱為別墅. 不常住意味著
不太看重其使用價值, 什麼”大”,”新”, “好學區”, “交通方便”, “好租”之類,對別墅就完全
沒有意義. 別墅最關心環境, 房子漂亮, 花園等.

其實在國內也是有House這個概念的. 廣大農村都是House.近郊農民和城市居民蓋的私房也是House.

與其硬要把加拿大的House想像成, 向國內親友吹噓成, 自我陶醉成”別墅”, 倒不如實事求是地和
國內的私房對應起來. 從功能, 用途, 都更象一些.

3. 房地產永遠升值

這是一句話最害人的話. 相信那些在89年買房的人絕不會同意. 希望類似的事不要發生在2001-2003
年買房的人身上.

長遠來看, 房地產當然是升值的. 我們也可以說NASDAQ也總有一天會回到5000點, 問題是何時? 如果
是100年, 對我們就沒有意義.

任何的投資, 重要的只是什麼價買進, 什麼價賣出. 假如買進的價好, 自然容易找到賣出的點, 只是
賺多賺少的區別. 而天價買進, 你需要等的時間可能不是你能承受的.

從價格來看, 多倫多房市雖比不上89年的投機狂潮, 但幾年的漲幅已經把後面十幾年的自然漲幅都用
掉了(據一篇資料說, 房產的自然漲幅略高於通脹). 所以才會出現調整的可能. 只是這個調整被一個
又一個的因為推遲了.

其實就是現在的熱市道中, 賣房也不是那麼容易的. 看看DOM的天數吧.

4. 名校區

這個詞在地產agent的嘴裏, 出現的頻率是很高的. 但我懷疑是否洋人agent也會這麼頻繁地使用這個
詞.

所謂的排名有幾個, 最著名的是:
http://oldfraser.lexi.net/publicati...section_06.html

這類排名資料是不全的, 很多好學校拒絕參加. 所以很多學校旁邊是N/A. 而且這個排名偏重課程成
績, 並不能反映學生和學校的全面素質. 我們中國人是最看重分數的, 我們這麼多高分的人到了加拿
大, 卻屢屢在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分數的洋人, 卻如魚得水. 有語言, 文化的因素,
但中國人幹活雖行(肯賣力), 缺idea, 缺創新精神, 是明顯的缺點. 拿最小的一個例子吧, 每年的萬
聖節, 洋人總是千奇百怪的構思, 我就奇怪, 他們怎麼想得到, 怎麼找到這些材料, 而且年年有新花
樣. 中國人要麼是純看客, 要麼就是dollor店或walmart買的現成面具, 一看就知道哪兒來的.

創新精神不是有什麼客觀的試題可以測出來的. 當然, 人的素質不光如此, 還有勇敢, 正直等. 我只
想以此為例說明分數只能供參考. 何況是不全的分數.

排名只限中學. 這種排名5年才一次, 拿來參考還有一些價值, 但如果為此付出大筆金錢去買這個概
念, 我認為不值.

Richmount Hill和North York的房價和學區好有很大關係.但萬事不是一成不變的, 好的學校會變
差, 差的學校會變好. 如果按好學區的價買了房, 後來卻變差了, 那才傻了.

比如Don Mill路中間有個 Georges Vanier, 根據這個表98/99年的分數是9.0, 排名是32, 但近幾年
分數變成6.8, 排名變成132. 這和周圍公寓多, 很多低收入人搬入有很大關係.

有些學校比較機靈, 過去有過好名聲後, 就不再參加排名了. 比如Leslie上另一個著名學校. 該校所
在學區是目前購房租房的熱點之一. 如果分析這個學區近年的居民變動, 可以發現, 華人已經居統治
地位, 原來的居民猶太人則搬得差不多了. 可是這些華人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小
區看看就知道, 每家的drive-way上停著3-4個車. 說明什麼? 房東是以租養房的人(租可能不止一
家), 房客是租房租地下室住的人. 而該校相當一部分學生來自這些房東房客的家庭. 當然我相信,
華人, 無論貧富, 都非常重視子女教育. 該校的分數, 相信還是相當不錯的. 但該名校全面地看還那
麼好嗎?該校區還那麼值錢嗎?

Richmount Hill High School也不再參加排名了.

這裏也有雙重標準, 北約克的學區就炒得火熱, 而Scarborough和Markham的很多好學校, 卻顯得不夠
火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是這個學區的價就一直非常理智.

我本人不care學區, 但正如別人說的, 難以免俗. 我得考慮到我將來萬一賣房啊! 據代理說, 房市不
好的時候, 好學區保值.

可是又實在不想為學區概念花冤枉錢, 所以我的做法是:
1) 找沒有被暴炒的好學區, 比如Albert Campell.
2) 找好學區, 不找名學區. 其實從分數上來看, 差別沒有那麼大. 前100名的都可以看做好學區.

5. 買比租誰合算

其實不用仔細算, 買房後的淨開支都會大於租房.

比如: 一個28萬的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其他是利息, 每月水
電, 地稅, 取暖費平均到每月, 約大於600元. 維修費就算忽略不計.

所以, 每月淨支出是1500元, 這些錢和租房的租金一樣, 是永遠拿不回來的. 是另外的400元
principle才使得你25年後有了套房子.

其實, 還有一個成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.

租公寓房每月各種開支共1050元(含parking, 水電). 你這樣一來可以每月存(400+450)
*12+1400=950, 25年後, 你有320000元. (我沒有考慮利息, 假如按每年2%複利算, 將會是大大超過
320000的數).

這是按25年比較的. 實際上有多少人會真的付完? 很多人5年後,就賣了.

按5年比, 還多了另一個開支, 即賣房的代理費4%. 為了簡單起見, 假定房價漲幅足以付代理費.

按5年比, 就更像是用1500+1400/12的費用租了一個house住了5年. 當然和租的區別是: 我們享受房
價上漲的好處, 但也承擔下跌的風險.

至於轉租: 不是所有的房都適合轉租, 轉租亦有成本, 特別是對房子本身價值的降低, 是許多人忽略
的. 而且apartment也能分租. 為簡單起見, 不考慮這個因素.

關於房價漲跌的可能性, 我在前面已說了很多. 簡單地說, 前幾年買房的都從漲價中得到了補貼, 使
得5年總開支小於租房. 但後面幾年就不好說了.

每次我和別人算到這兒, 馬上就會有人跳出來反駁我說, 你不能拿house比apartment, 要比就拿買
house和租house比. 但不管怎麼說, 他們承認, 用我的比法, 家庭的實際開支大大增加了.

我承認, 買house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象買apartment的人一樣少.

我這麼比是有道理的, 因為我此刻住apartment, 我要下決心買房, 我就是拿自己作縱向比較. 租
apartment住當然也有買房無可比擬的優點, 即自由, 機動. 有機會去美國就去, 有機會回國就回,
工作從Markham換到Mississauga, 搬家而已.

每次關於這個話題的爭論都是這樣結束的:

大家都同意買房後, 開支變大了許多. 但居住條件改善了. 問題就在於, 改善居住條件在你此刻的生
活中優先順序如何? 就象我們都愛吃海鮮, 但你決不會頓頓吃. 改善餐桌上的菜是我們的dream之一,
但僅僅是”之一”. 還不見得是優先順序很高的”之一”.

從某種程度上, 大家熱衷買房, 與其說是迫不及待地想要改善居住條件, 不如說不想錯過投資機會.
特別是眼看前面的人買了房都賺了.

6. 印巴人,中國人,西人

大家好象特別不願和印巴人做鄰居, 據說, 會導致房價下跌. 理由是: 1) 他們有”味”, 2) 他們貧
窮.

中國人其實也很大味, 而且廚房裏油煙很大. 在白人看來, 是半斤八兩的. 至於窮, 哪種族裔都有貧
富. 當然, 窮人多的區, 環境就差, 治安也會差一些.

所以找富人區住, 避開窮人區, 避開公寓多的地方, 避開有廉租屋的地方還有點道理. 但避開印巴
人, 似乎都不能用這些理由解釋. 也許骨子裏的理由就是種族歧視.

我認識的印巴人都挺好的. 為人善良, 禮貌, 也沒味, 經濟也不錯. 而且發現他們還有一個好處. 也
許意識到自己不是主流社會吧, 待人處事更謙卑一些, 不象有些白人那麼傲慢.

大家都喜歡和白人做鄰居, 也不管別人喜歡不喜歡和我們中國人做鄰居. 本地人確有許多好處, 大部
分都很nice, 花園絕大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟著升值. 但不知怎麼, 和他們總是不容易有”
寒喧”以外的話題. 孤獨是難免的代價.

7. 先買個小的,過幾年再換

這是很多人的說法. 這句話imply兩個重要的意思, 1) 我其實不夠喜歡這個房 2)只要買, 就能賺.

首先如果”賺”這個前提不成立了, 這種觀點就不值一駁了.

但是這種觀點是代理們所讚賞的, 因為它對增大交易量有好處. 有一套Unionville的房子, 2002年
26.5萬買的, 2003年29.9萬賣了. 賺了沒有? 沒有. 至少owner沒賺. 買了新房, 裝修了1萬多, 過戶
費4000. 賣的時候付了1.2萬多代理費.

多倫多這麼多年房價上漲, 真正肥了的人是代理.

而且, 你能guarentee想換的時候, 房價一定漲了嗎?

說到底, 這種觀點中投資的心態太重. 這幾年上漲, 一直沒有反例, 但不會永遠這樣的.

買了一個不喜歡的房, 也許和結錯婚可以比. 理論上可以離婚而重新開始, 但這容易嗎? 沒有代價
嗎? 幾年過得難受只有自己知道.


第八節 漲價的秘密

我在找房時發現, 多倫多的房價上漲有個有趣的規律, 即” 30萬趨近封頂說”.

我在前面的章節已說過, 我們討論的房子都是”經濟適用房”, 而不是洋人的那種藝術性的房, 只有
那種房, 其價值更多取決於view, 裝飾, 佈置, 整個社區花園的美觀, 和周圍環境的和諧.

豪宅就更獨特了.所以代理也說,豪宅反而處於近年低位.

而”經濟適用房”的考慮是不同的, 更著重在實用上. 比如, 幾個臥室, 幾個衛生間, 裝修如何, 位
置(是否交通方便, 購物方便等).

經濟適用房的”經濟”使得它的漲價和購買力密切相關. 目前, 大家的購買力主要集中在20萬-30萬
價位的房子. 30萬以上的房子, 大家有些買不起了. 所以越是原來低價的漲得越凶. 但是漲到30萬,
就不太漲得動了.

幾年前, 還有許多14-5萬的townhouse?10萬的3-bedroom condo. 後來, 所有的townhouse都到了20萬
以上, 有些甚至到了26萬. 10萬的舊condo變成了14-5萬.

原來18, 19萬的house變成了27, 28萬(叫價敢叫299K). 但原來24,5萬的house也不過到30萬. 有些人
叫到31,2萬, 就賣得很慢. 原來就是30萬以上的呢? 漲得更慢. 甚至還跌. 比如有個Warden &
Huntingwoods 的房, 很大, 地下室就有4個bedroom. 89年最高點買進, 40萬, 現在一看房價狂漲,
想趁機解套. 猜猜怎麼著, 399K要價, 看的人不少, 快一年一直沒賣出去.

這條房價上漲曲線越來越平. 房價越便宜的房越不值, 因為這幾年漲得最多. 30萬左右(出頭)的房最
值, 前提是幾年前 ?5萬.

到這兒就清楚了, 假定未來的房市是穩中有降的, 那就要買本來價值高的房產. 96年24,5萬的房子,
將來再跌, 也不過如此. 但如果花28萬買了96年18萬的房子呢?恐怕到時候哭都來不及了.

不少朋友說想買townhouse, 因為它”便宜”. 我經常提醒說, townhouse漲的比例是最高的, 就因為
它”原價”低.

怎麼判斷一個房子的”原價”呢? 地稅是個簡單的參考數字. 在第十節中再詳細談.


第九節 現在該買什麼房(什麼房不能買)

我的分析都是基於房市穩中有降. 在這樣的房市中,要麼不買,要買的話,與其考慮升值潛力, 不如考
慮抗跌性, 以減少風險.

在第八節中, 我提出"30萬趨近封頂說". 所以從減少風險的角度, 應該到30萬價位周圍去考慮, 並找
96年價格較高的那類房.

如果找不到合適的舊房, 還不如買樓花. 但是新房現在的價格也很高, 很多我們預期的升值已經
price-in了. 參見10.6節”新房的實際成本”.

從投資的角度, 新房的風險比舊房小. 特別是”易租房”. 現在”易租房”價格炒得很高, 還是有很
多人買. 但租市已經風光不再了. 我看了網上的租金報價, 明顯低了許多.

地鐵沿線, Don Mills & Sheppard, Markham的Pacific Mall周圍,Don Mill的Senica College周
圍,Warden的豐華超市周圍,AY-JACKSON中學周圍,就是最典型的此類房。這還是目前最好租的部
分.

對這類”以房養房”的房子, 我一度很感興趣. 畢竟經濟上的誘惑太大了. 但是, 看了不少這類房,
感覺”喜歡的房子不好租,好租的房子不喜歡”.

因為, 好租的房子, 往往要強調交通方便, 對環境往往要求就不高. 而你的房子好租往往, 整條街的
房子都好租. 於是路上停滿了車. 人很嘈雜. 這都是扣房子價值的因素.

租過的房子一般condition較差. 因為以能租為買房出發點的人, 不關心房子. 他們將來的賣點, 也
主要是這個易租性.

剖析之下, 這個” 易租性”到底price-in了多少呢? 我發現對於28萬的房, 大約是3萬元左右. 如果
它不能租了(比如被檢舉, 員警有記錄了;或比如新移民不來了,難租了), 那就只值25萬了.

這3萬元意味著什麼? 你買一個可以以房養房的房子, 你要把你後3-4年的租金先預付給現任房主.

如果租市一直那麼好, 你在3-4年後賣出, 也可以從下任房主處預收回你付給上任房主的這部分錢.

但如果租市不幸地在你手裏變壞了, 你這幾年租房其實一無所獲. 因為你預期的租金收益早已被上任
房主拿走了.

如果, 你這幾年也沒租滿, 那就更虧.

所以, 能租決不能成為選擇房子的前提. 就算要租, 也要 遊銥? 其實任何房子都能租. 關鍵在於
打算付出什麼代價. 別人做好了分門出入, 地庫公寓, 然後把你後4年的租金拿走了. 那還不如由我
自己來做這個事, 如果可行的話. 別人的非法改裝, 我幹嗎出3萬去買?

還有, 到了工作丟了真缺錢, 可以把整個地面都租掉, 自己住地下室. 總之, 路很多.

以房養房的觀念太誘人了, 這是我思考最多, 最後放棄的. 我不妨再多說幾句. 這件事本身並不壞,
關鍵還是一個投資回報風險的問題.

那麼一個地庫分門出入改裝過的房子是否應該比未改裝過的房子值錢一些呢?答案一般也是肯定的.
關鍵在於, 多值了多少錢.

先假定改裝是獲批准的(鳳毛麟角), 或直到你賣出都平安無事(較多, 大家都是賭這個).

一個分門改裝, 地庫變公寓, 一般1萬元左右. (相信為了出租, 也不見得會搞得很豪華,舒適), 然後
再扣除折舊(裝修用了幾年, 總有折舊, 除非剛裝好就賣了), 再扣除前幾年出租對房子本身的損害.
直接經濟損失是維修費的潛在增加, 間接的包括對環境的破壞, 形象的破壞(租過的房, 對買房自住
的人是個壞形象)等.

租的年頭多, 房客換得勤, 房客不自覺, 有時這一萬元扣光了成為負數.

但是現在, 很多好租的房要多賣3-4萬, 從中就可以準確地估計出”易租”這個概念要賣你多少錢.
然後決定是否要花這個錢.

其實, 買房出租營利存在著許多風險, 某種程度上說, 房東是非常脆弱的:
1) 90%以上的改裝是非法的, 一旦有人投訴, 就租不成了. 將來轉賣也有問題. 有惡房客和房東鬧矛
盾了,使這損招. 或者, 你的鄰居complain你的門口停滿車, 人進人出太吵.
2) 租金是要報稅的. 儘管和房客說好收現金不給收據, 但實際上無法阻止房客報稅. 而房客報稅盡
管沒有收據, 只要有位址仍然有效. CCRA一旦查起來, 房東沒跑. 而大部分房東恐怕並未如實報稅.
3) 空置率: 出租房必有空置率. 未來的房東們在作買房決定時往往一相情願地計算得很足.
4) 惡房客賴租
5) 出租增加了維修開支, 增加了水電暖氣開支, 實際收益並沒有想像的那麼大. 而且出租減少了房
子本身的價值. 誰都知道出租”毀”房子. 但這一點被有意無意地忽略了.

我似乎一直在鼓吹買舊房, 有必要更正一下.

太舊的房也有問題. 房子也是有壽命的. 很多很老的區, 怎麼看都是破破爛爛的. 主要是沒有做
update. 城市畢竟是在向外發展. 一定要具體情況具體分析.

不過有個發現, 30年以上的房, 其價值和年齡差別就沒有那麼大了. 因為, 30年, 原來房子的價值折
舊得差不多了(30年前的房價本來就不高). 剩下的價值, 一是 丶? 這和location有極大關係, 這是
周圍環境. 內部環境上, 還和整個社區的居民成分, 各家花園的打理等, 房子的update有關. 應該說
現在我們看到的老房子, 絕大部分東西都已換過了. 要是換得少的房子, 一看就是破破爛爛的.

比如我的房, 屋頂換過幾次了, 暖氣很多年前從用油的換成了用氣的, 所有的窗戶都從原來的木床換
成vinyl. 車庫門也是嶄新的. 但是比起鄰居們的房, 還是換得算少的.

這是因為一個前提, 老房框架結構是非常好的, 用材也講究(原木, 銅管). 30年, 50年都還行. 外部
的耗材換掉一些, 裝修一下, 就煥然一新了. 新建的房因為用材不好(層壓板, PVC管), 15-20年是個
坎.

即使在現在狂熱的市場下, 我發現有些房子仍然非常難賣. 這類value-killer是一定要避免的:

1)大門沖著大馬路(門口有個TTC站更差. 還有, 見過不得不back out到大路上才能開出來的房子
嗎?).
2)後院緊挨鐵路, 或離鐵路很近
3)緊靠404/401之類的高速公路
4) 後院沖著大馬路(吵, 而且在院子裏的行動都在行人的瞻仰之下)
5)犯罪率高
6)靠近公寓群, 特別是政府廉租屋
7)印巴人多的社區(印巴人其實並不壞,可是大家都這樣想, 將來賣房就有問題)
8)緊靠商業區(如果不遠不近,就成了優點了)
9)私自改造地下室出租被人投訴過, 並在警局有記錄.(一般來說,絕大部分的地下室改公寓都未經批
准, 而且也不容易被批准. 但政府的態度是民不舉, 官不究. 一旦真有鄰居投訴, 那就麻煩了. 而且
這類記錄買房前到警局查還不讓查, 據說涉及privacy)


第十節 幾個具體問題

1. 找不找代理

我的朋友中有不少人沒找代理, 據說, 可以得到更好的價. 但是, 只有買賣雙方都沒有代理時才能得
到好處.

我個人感覺, 對於首次買房者, 代理還是很有用的. 當然前提要找好代理.

我自己一共接觸過3-4位元代理, 最終選擇了其中一位. 為什麼我選他呢? 如果有當代理的網友在看,
可以從中得到借鑒:
1) 我的第一位代理還可以, 但我感覺在銀行談mortgage時沒有真誠地幫我. 現在我知道, discount
rate通常拿到1.25很平常, 1.35也不難, 更高也可能. 但他推薦的mortgage clerk只給我1%的折扣.
而且, 他push我太重.
2) 第二位元代理倒是從不push. 但也從不主動找我.
3) 第三位元代理我本來很想找他, 因為他是我以前的朋友. 轉行做代理. 我以為他可以為我著想一
點. 但是, 我錯了. 當我覺得近期房子報得高, 成交得低, 想和他探討策略時, 他卻反復強調房價還
在猛漲, 要買趁早. 還說他經手的房子都已超出報價成交云云. 另外, 每次打電話找他, 他最關心的
是”你什麼時候真要買?”
4) 第四位元代理就是我這次買房的代理. 因為當時我主要通過No.3找房, 所以不想欠他的情,就跟他明
說:”我可能年底, 甚至明年才買”, “我可能最終也不一定找你買”. 可是他說, 無所謂. 還經常給
我講房子買賣過程, 談mortgage, 乃至裝修的一些知識性的東西. 有一次去看房下offer, 我說可以
出29.2萬, 他說不要, 出28.9先. 包括這次買到的房, 我一看這房就喜歡, 當天就想下offer. 人家
要價那麼低, 就想出28.5萬. 他說不, 先曬它一曬, 看看有沒有其他offer.過了兩天, 賣方agent催
我們下不下offer, 我們認為時機成熟了, 下了個27萬的offer. 最後28.1萬成交. 我覺得他非常理解
和尊重我的理念, 即房市再高, 也能找到特別合適的價格, 抱著買不到無所謂的態度. 有時都覺得他
比我還不著急成交與否. 買完房後, 還帶著我跑銀行, 跑Home Depot. 我想很少有人在房子買完後,
還願意做這麼多額外的事.

我認為代理只有充分地為自己的client著想, 才能嬴得更多的client. 如果把client當customer, 則
做完一個算一個. 其實大家都不傻, 買房這麼大的決定, 大家肯定都是要仔細考慮比較的.

2. 經驗公式一: 面積計算法

很多舊房子,沒有標建築面積, 或者只是很粗的寫著: 1500-2000. 到底是1500還是2000呢? 差別可大
了. 我可不想在我買房時, 在這麼重要的指標上稀裏糊塗.

我總結出一個經驗公式, 每個房子都有每個room(包括廚房和廳)的尺寸描述. 把這些面積加起來, 地
下室不算. 得到一個數, 我稱之為實用面積. 將這個實用面積乘以一個係數, 就可以粗略估計出建築
面積數.

這個係數如何算出呢? 我知道幾個朋友的房子的具體建築面積數, 也知道他們的實用面積數, 把幾個
建築面積之和除以實用面積之和即得到這個係數.

這個係數大約是1.73.

比如: 我的房, 實用面積是1194平方英尺, 所以建築面積約為2065平方英尺.

這個係數只用於粗略估計. 最好找相同年份的房來求係數. 不過, 我用這個係數來算樓花, 15年, 20
年, 40年的房, 感覺誤差不太大.

3. 經驗公式二: 選Mortgage: 3年VS4年 VS 5年

三年的mortgage利率低, 四年的高, 但是我們預計利率在三年後要上漲, 假定要漲x. 現在有兩個
options:

貸款額都是21萬.

option-1: 第一個三年, 利率為4.5%, 第二個三年利率為4.5%+x (假定renew能得到相同的discount
rate).

option-2: 前四年, 利率為4.8%, 後兩年為4.25%+x (假定renew能得到相同的discount rate).

比較這六年, 那麼這個x為多少時, option-2的負擔比option-1的低呢? 這個x 是否存在呢? 所謂”
負擔”, 指的是6年中所付分期款的總額加上6年後還剩的outstanding balance. 理論上到那一天,
如果你一舉把這個outstanding balance付完, 房子就是你的.

經過計算, 這個x是存在的. 大致x = 1%. 即當三年後利率漲1%以上時, 4+2比3+3合算.

但是, 假如到了renew時沒有得到相同的discount rate呢? 假定第一次的discount rate是a, renew
的discount rate 是b. a大於b. 則 新的x = x-(a-b). 即只要利率漲得更少, 就會變得4+2更合算
些.

5年也可以算出來.

我還計算了利率差0.1%時, cashback應該是多少等等. 這些都是我出給學精算的LP的題目.

4. 經驗公式三: 25萬, 7.35% 相當於 ? 萬, 5%: 利率低和房價高, 誰厲害?

和幾年前比, 房價是漲了, 可是利息也低了, 這一進一出, 到底是買房變容易了還是變難了?

這是我算的一個興趣題. 不象上一個題有實用價值.

對於25萬的房價, 如果利息是7.35%, 則相當於大約27.8萬的房子拿 4.5%的利息. 大致為, 利息每漲
0.25%, 則房價應降2500才相當.

這個結果非常粗, 只考慮了3年. 應該加個係數, 因為房價漲影響25年, 而利率低只影響3年.

這個係數留給DX們自己去考慮吧.

5. townhouse和house比負擔

很多人都以為townhouse便宜, 所以現在townhouse比較熱銷. 這沒有錯, 但是, townhouse的負擔不
見得比house低多少.

以Markham某好區的townhouse和其semi-detach比, 今年賣出的3棟townhouse平均價是22.7萬, 平均
管理費是221元/月. semi是28萬. 221元/月管理費. 這180元管理費等價于59000元房款的利息(按
4.5%算). 即22.7萬的townhouse的每月負擔, 相當於286000的house的負擔.

有人說, 付了管理費, 卻得到了服務. 這也沒錯, 所以, 286000這個數是不到的. 比較準確的說法
是, 負擔在2327000至286000之間, 至於靠哪頭, 就取決於每個住戶對服務的滿意程度了.

我個人始終認為, 樓宇所雇用的長期固定的管理, 其開支肯定大大超過根據需要臨時請的service.
而效率要低得多. 因為這些管理公司本身是贏利機構.

亂想一下, 221元/月=2652/年. 我的house如果每年拿出這筆預算, 都夠請人打理的了. 而且, 這種
管理費據說保持隨時漲價的權力.

可能由於這個原因, 新建的許多townhouse改用freehold了.
6. 房價和地稅, 什麼比例合適

在前面我談到過, 地稅可以作為一個參考值來估計這個房子實際值多少錢. 比如兩棟房子賣價一樣,
但地稅不一樣, 一般地, 地稅高的更值一些.

目前的地稅是2002年的, 還是按照老的方法估計出來的. 即主要考慮房子的大小, 地的大小, 房子的
年齡等硬指標. 據說新的地稅要採用市場價, 那麼就不再具備這個客觀參考價值了.

我的經驗公式: 300000的房, 2500元地稅還算正常(假定房子的condition一般). 即房價:地稅 最好
小於 120. 如果大於這個數, 說明房價要得太高. 除非condition特別好.

根據現在的地稅計算法, 多倫多周邊城市的地稅明顯高出一截. 比如滑鐵盧, 2500元地稅的房只賣不
到20萬. 這也可以反映出兩地市場的熱度.

北約克許多房子地稅不到2000, 竟叫價29萬. 這些房, 幾年前只有19萬. 我認為這些房風險太高, 避
之為妙.

7. 一棟house的實際成本

house的實際成本是大大小於我們的想像的. 現在2200尺的新房賣30萬, 很遠的地, 一小窄溜的lot.
地價加房子的建造成本可能只有10萬出頭而已.

對於舊房, 舊到一定程度, 房子都折舊完了, 剩下的只是地價了. 所以地大是保值的重要因素. 所
謂”location, location, location”即強調地, 而不是房.

我並未仔細地調查房子的成本. 但是, 可以從一些資訊中看出來.
比如, 某偏遠省, 一棟類似的房子只賣10萬. 房子的建築成本並無如此之大的差異. 所差的只是地
價. 而且人家也還要利潤的. 可見建築成本只有幾萬.

又比如有人在多倫多買了老房子, 然後推了重蓋, 好象也就是幾萬元. 定做尚且如此, 現在大規模造
房的平均每棟房單價應該更少.

至於地價, 差別不小. 我看到有一篇”集資建房”的貼子, 一塊Missisauga靠湖畔的地(2300平米),
789K. 每平米343元.

現在新房就算40*100的lot, 不過368平米, 地價126K.

但是要考慮到這樣的小塊地的單價和房地產公司一下子批到幾百英畝的地的單價有很大區別,
Mississauga又在湖濱, 地價和19街的荒地應該還有區別. 所以我覺得19街新房的地價部分應該也只
有幾萬元.

8. 誰把房賣給我們

我們都知道近年狂漲是因為有大量的生力軍加入房市, 一般認為, 新移民是主力之一, 我增加了”去
不成美國的人”. 不管怎麼說, 華人都是占重要比例的.

我經常聽說, 某某區原來住的是什麼人, 華人(有的是印巴人)逐漸搬入, 慢慢地區就變了成份.

那麼, 是什麼人把房子賣出, 他們又搬哪里去了呢?

1) 老人
這是一股正常的趨勢. 老人賣house, 換到apartment/condo.

2) 因故要長期離開多倫多的人
比如回流的人. 去美國的人(多少還是有), 丟了工作去別的城市發展的人.

3) 猶太人
這就不好說了. 我的印象中, 猶太人的總體理財能力比華人高一個檔次, 我們要跟風, 就要跟他們的
風才對呀! 比如A.Y Jackson周圍被華人炒得火熱, 可是原來的住戶猶太人紛紛離去.

聽到一個rumor, 洋人(不光是猶太人)把房賣了, 然後住在公寓裏, 等跌價. 利息漲了怎麼辦, 他們
不怕, 因為他們的房是付清了全款的, 賣了房幾十萬在銀行裏, 分分鐘可以拍出來. 利息漲到10%也
不怕, 最好了, 房價會低了. 反正他們根本不用貸款.

4) 賣舊換新, 賣小換新的人
這部分人也不少. 我周圍三年前買了Richmount Hill 22萬樓花的人, 30萬賣出, 然後到19街換又大
又新的房.

還有租了幾年賺夠了的人.


當然還有其他種類. 不細列. 從上面這4個情況中, 當然不管在感情上還是經濟上都應該買第(1)和
(2)類的房子. 而第一類房子都是30年以上的老房. 第二類什麼房都有, 但因為急, 價就較低. 可遇
而不可求.

所以不知不覺地, 30年以上房子成了我找房的重點, 兼顧其他.


第十一節 找房時的正確態度

1) 買”喜歡”, 不買”值”
好象每個人都經歷過這個感覺, 房子越看越貴; 一看有人競爭, 就不知不覺把價調高了; 覺得房子
值, 不買可惜; 等等.

有個朋友給了我最重要的忠告: 看房絕不能因為它值而買, 首先要看自己是否喜歡, 然後才看其他.

這句話足以打消大部分的購買衝動.

看到一個房子, 只需要問自己一個問題, “我喜歡這個房子嗎? 如果喜歡, 喜歡到什麼程度?”

2) 底線
其次, 決不追高搶offer. 有multi-offer的場合, 通常氣氛使得你不由自主地去追高. 這個時候, 一
定要設一條底線.

什麼叫底線? 發現許多人並沒有真正的底線概念, 所以經常改變底線. 底線就是最後的界線, 過了這
條線, 就是多一分錢, 也不買了. 我們可以另外設幾條線, 比如理想線, 希望在這個價位附近成交;
控制線, 因為理想線不容易實現, 到達這個線也可以接受, 而且對不同的房子可以設不同的控制線,
在談offer時, 相當於底線用. 至於那條universal底線, 就是絕對的多一分錢也不行的.

我當時的理想線是28萬, 控制線是29萬, 底線是30萬. (我設這個線是根據我自己總結的” 30萬趨近
封頂說”).

寧可錯過一千, 堅信一定有合適的其他房子.

相信賣房的人也不容易. 看誰能堅持到底.

3) 正確理解和代理的利益關係

我見過一些朋友的代理, 他們名為買方代理, 但我發現他們主要的工作就是一件事, 即勸說買方調高
底價. 在這時候,要搞清楚,代理和你並不是利益一致的.

代理只有一點和買家是一致的, 即都想買到房. 可是多久買到, 什麼價買到, 買到什麼房, 代理和買
家關心的角度都不同. 就算代理人很好, 很為你買家著想, 但兩者的本質經濟利益是不同的, 有時還
是衝突的.

代理只是我們的參謀, 對他們的建議要批判地吸收. 聽了代理從他自身利益出發的建議而買了不好的
房子, 責任不在代理, 而在買家自己.


第十二節 我怎麼找房

終於到了最後一節, 我沒有想到寫了這麼多.

剛剛看到一篇文章說GTA新屋銷售數比去年同期下降36%. (http://www.torcn.com/node.php?
id=8149). 看來我對房市穩中有降的判斷是對的. 美元下跌對房市的殺傷力很大, 可能是直接原因.

我對流行觀念的反思, 主要是想尋找大家的盲點. 跟著流行走, 可能會隨著大勢升值. 但不容易在狂
漲形勢下買到特別便宜的房. 要在現在的狂熱市場上找到便宜的房, 就要善於尋找大家的盲點. 這就
是我反思流行觀念的目的.

其實我們盲點挺多的. 因為我們常常想當然, 而不去作具體的調查. 比如上次, 我看到一個報告, 北
約克leslie以東部分的家庭收入比Scarborough西北部地區低得多, 而犯罪率卻高得多. 這都是和我
們腦子裏的成見相反的.

很多網友們在評論中認為我的位置太偏. 那什麼位置不偏呢? 大概19街 & Young是不算偏的. 因為是
在”中間”. 可是難道它不是太偏北了嗎? CN Tower的位置是否太偏南了呢?

關鍵在於對”中間”的定義. Young肯定不能作為中間, 因為在華人看來, 往西到Bathurst, 再過去
就是極差的區(我們先不爭論這種觀念是否對). 往東不能過Markham Road. 如果這麼算的話, 404才
是真正的中軸. 本來它就是Markham和Richmound Hill的交界. 買到Young都有偏西之嫌了. 如果以
404為對稱軸, McCowan和Young差不多是對稱點.

實際地來說, 多倫多工作市場的機會排名為: downtown, Markham, Missisauga, Richmount Hill,
其他地區. 從這個意義來說, 這條中線應該是斜斜的從西南Missisauga劃向Markham的才對.

這都是開個玩笑. 不過我的感覺人們腦子裏的人云亦云的成見太多, 不妨多用自己的腦子想想, 在接
受任何觀念前, 想想為什麼.

盲點就是成見造成的.

回顧一下找房的過程, 其實短得出乎我自己的意料之外.

我本來確想年底,乃至明年才買, 覺得那時房價會低一些. 但一些買了房的朋友建議說, 應該早點開
始看. 才從容. 一想有理, 於是從2-3月開始, 請代理幫我列印一些感興趣的區的房子資訊來看.

第一步的目標是選區.

我怎麼挑區呢? GTA這麼大. 我很簡單, 挑自己住過的區, 挑朋友住過, 或正住著的區.

這樣, 我對這些區就有了第一手的資料. 比如區的居民, 交通, 購物, 治安, 學校, 環境等等.

第二步, 選概念

在這麼多區中, 每個區都有其特色和概念. 選擇適合自己的概念.

我最早放棄的就是”新房”: 我實在無法忍受漫長的等待, 然後住在工地裏好幾年.

其次放棄的是”北約克”和”Richmount Hill”的房. 太熱門, 太貴. 而且, 根據我的地稅計算經驗
值, 認為”北約克”的小房房價太高, 將來懸.

再後放棄了“以房養房”: 因為我發現現任房主要預收我三年的租金.

把“以房養房”放棄後, 就把自己購房的底線降了下來.

學區, 最後還是考慮了. 但避免了名校區. 除非沒有price-in.

所以當時把Finch & Brimley南面的社區當作第一重點. 因為, Albert Cambell是好學校, 但並沒有
被瘋狂炒作. 那兒的房型號稱1500尺, 實際可看作1800尺(有個family room算lower, 但實際完全在
地面上), 價格28.5萬(96年23.5萬).

不過, 後來那個區一直沒有房子出售.

當我最終放棄了以房養房後, 發現選擇的範圍就很大了. Markham是目前價格比較理智的地方.
(Pickering, Aurora等地太遠), 除了Pacific Mall周圍堅決不買(因為Price-in太多了)外,
Milliken據說是印巴人區(雖說是印巴人的豪宅區), Markham路以東不買.

Old Unionville是個好區, 不過價格不低.

Raymerville是個好區(比不上Unionville), 但價格好.

第三步, 選房型和年份

還是根據” 30萬趨近封頂說”, 為了買到合算的房子, 就得往接近30萬的價位去買,
而且又不能是從18-20萬剛漲上來的. 那麼幾年前24,5萬的房, 一般是獨立屋或較好的半獨立屋了.

所以我本來不是十分反感townhouse, 而且特別喜歡Richmount Hill的townhouse, 但因為價格實在太
貴, 只好放棄.

年份麼?既然已經放棄新房, 當然也放棄了5-10年的房. 因為這個年份的房最貴.

15-20年的房普遍樣子難看, (不知為何, 既比不上新房, 也比不上30多年的老房). 鼻型大車庫就是
這個年代房的標籤. 價格也不菲.

30-50年以上的房, 就要好好挑了. 有些區實在太舊. 挑選這類房, 社區環境好壞是價值所在.

第四步, Preferences

monitor了幾個重點區後, 在找區裏具體的房時還有幾個preferences:

1) 買換手次數少的
容易得到較好的價錢. maintain也比較好. 十幾年前買的房(89年不算), 當時的房價極低, 現在賣出
怎麼都是賺的. 十幾年沒賣房, 說明他是自住, 保養當然不同. 而幾年前買, 現在想賺的人, 因為本
身價高, 又是投資圖回報的, 所以砍價很難.

而我的房為什麼買得比鄰居的房子都便宜呢? 就是因為賣方代理很想早點結束這筆交易, 他們可以把
精力放在另一個房子上, 趁著房市好, 多做幾單. 多賣幾千元, 對代理只多了百多元. 只要賣主能過
得去就行. 而賣主因為是24年前買的房, 拿到28萬已經覺得賺爽了.

從中也可以看出, 代理和買賣雙方都不是利益一致的. 代理其實代表了交易過程中一個第三方的利
益.

2) 不想買中國人的房
普遍的保養不好, 油煙, 院小, 花園很差, 再說, 最致命的問題是, “他幹嗎要搬走呢?”

3) 買位置, 不買裝修
裝修好自然好, 但很可能price-in, 與其這樣, 不如找個裝修差的自己重搞更滿意. 而且我特別地討
厭藏汙納垢的地毯, 以地毯為主調的裝修對我來說等於沒有裝修. 位置就是前後都不能靠大路, 我對
噪音很敏感.

第五步 Paperwork

我的找房法可能比較怪, Paperwork比較多, 實地考察較少. 直到看我最後買下的房子前, 我只坐過
代理的車一次, 那也是為了下offer.

因為我所關注的區都是朋友住過的區或者自己住過的區, 我到他們家去過, 房型大致有數. 所差者是
condition不同而已.

但是在我靠condition篩選之前, 其他條件已經足以篩掉大部分, 我挑了幾個開車到周圍一看, 一般
又篩掉了大部分. 有些報價太高的, 也就不用看了. 所以需要進去看的很少. 最後加起來不到10個
房.

Paperwork省掉了許多自己和代理的開銷. 有人老去看房, 覺得用代理的車去看房是一種享受. 有人
和我說, 他進去看了三四百個房, 最後買了個樓花.

這樣導致了惡性循環, 代理不再把精力放在為客戶找到值的房子, 轉而不斷勸說客戶提高底價. 好代
理要能幫助客戶抓住突然冒出的超值樓盤. 這需要做大量工作.

通過我前面的分析和計算, 我對於哪個區, 哪類房, 大致什麼價位, 心裏已經比較清楚了, 一看到這
個房的介紹就知道大致怎麼回事. 如果有些特別合算的房出來, 我會”眼睛一亮”的.

因為我計畫年底買, 所以我就在等讓我”眼睛一亮”的房子.

讓我眼睛一亮的房子很快出現了. 那是一個北約克的房子. 但要價很低, 298K. 四房的半獨立. 雙車
庫. 本來我已經不考慮北約克的房子了, 但看它的條件實在不錯. 我馬上就決定了下offer. 可是那
天居然有14個offer. 一看這架勢, 我反而把底線往下調. 所以我估計我是第一個出局的人. 這個房
最後賣到34萬. 順便提一下, 這14個offer中, 有10個是華人.

本想緩緩, 沒想到不到一周, 又一個讓我”眼睛一亮”的房子出來了. 就是我現在買到的房子. 它位
于HW7 & McCowan東南角, 公園的北面, 離McCowan 300米, 離HW7 約200米.

它處在一個華人看房的盲點區. 問了好多人, 都不知道這個區, 只知道馬路西面北面的新區. 包括前
一陣rolia上的討論還談到這個區附近, 但大家都把目光放在這個區附近的新房上了. 可見華人對新
房是多麼的癡迷啊. 新房就象一片樹葉一樣, 遮住了我們的眼睛, 使我們看不見很多更好的房子.

它的要價就不高, 要價低的理由也相當合理, 花園打理得不好, 簡直是荒蕪; 裝修差,. 所謂差, 倒
有1/3是原木地板. 就是牆廚衛的設施比較舊了. 房型是我的”dreamhouse”, 快40年了, 兩層, 4
室, 雙車庫, lot 很大很大,. 但在這個社區中不算大.

不過我拿到很好的價格還是有運氣的成分.
1) 它的門牌號碼是中國人不喜歡的, 所以來看過的25人中, 只有一個華人. 這也是一個盲點吧. 其
實所謂門牌, 日期之類的禁忌, 我覺得都是愚昧的東西, 有時我還故意要把一些重要的事情放在所謂
黑色星期五來做. 華人不來看, 倒好了. 凡是是中國人看好的房子, 通常價炒得很高.

2) 那幾天多倫多處在SARS恐慌之中,沒人上街. 於是, 我成了唯一的offer. 以我理想線的價格拿下
了這棟2000多尺的房子.

第六步 請人批評

為了慎重, 還請了許多朋友一起去看, 提意見. 特別是請了一些買了新房, 和較新房的朋友. 人性有
個弱點, 都喜歡維護自己已作出的決定. 他們最有可能說出尖刻的反面意見. 看房麼, 好的東西在那
兒, 跑不了, 差的東西要是沒看見就不好了. 結果沒提出什麼大不了的issue. 最大的就是主臥沒有
帶洗澡的衛生間. 其他的都是一些情緒性的意見, 比如”你的房將來不好賣”, “我就不喜歡這種
房”, “太舊了, 要花好多錢裝修”等等, 我均付之一笑.

批評完了, 發現我自己是最瞭解房子缺點的人. 朋友們的批評並沒有談出我不知道的缺點來. (後來
驗房師倒是指出了一些我沒看到的地方, 但都不是很嚴重.)

請了驗房師驗完房, 和我想像的一樣, condition實際上非常好. 因為當時的房型用材很好, 地板,牆
都是整塊的原木板. 歷經40年, 毫無變形, 變色. 裂縫. 管子都是銅的.

後來又去看了很多次, 每次去都更喜歡她了.

如果從我第一次跟代理開始走進房子裏面看房來算, 一共就看了10個房左右(基本都是同一天看的),
只用了2周時間.

(全文完)
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Svensk
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文章 » 週二 12月 14, 2004 4:13 am

Dear Svensk,

謝謝您如此傾囊相授!!
您的話真正的一針見血!!
我會謹記在心!
再次謝謝您.
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文章martin19 » 週六 8月 20, 2005 9:20 am

嘆為觀止,購屋達人,受小弟一拜! :cry:
人生有夢 築夢踏實
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martin19
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文章Fay » 週日 8月 21, 2005 9:37 pm

Svensk的用心讓我好感動 :cry:

有這麼好的前輩我們太幸福了 :)
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Fay
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文章martin19 » 週日 8月 21, 2005 11:42 pm

具美感設計師+漂亮的新西敏民宿 莫非你們住Olive?

http://homepage.mac.com/olivetai/PhotoAlbum1.html :(

看起來不錯,可否分享你們的住宿經驗?

2大2小(10歲4歲)擠下,住什麼房?

Have a nice trip 8)
人生有夢 築夢踏實
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martin19
稱號:奔跑的春風(LV6)
 
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Too Good

文章Nina » 週一 9月 05, 2005 9:05 pm

It's so good to read such a article of yours. I can't even finish reaind all at on time. Some of them, I don't get it coz I'm new in Vancouver.
Nina
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註冊時間: 週日 8月 28, 2005 10:55 pm
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文章kinsonip » 週二 5月 02, 2006 7:52 pm

很感謝,請問2006最新資料,各位大大多謝您好用心提供。
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kinsonip
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文章: 18
註冊時間: 週三 4月 26, 2006 9:55 pm
來自: 香港 - 溫哥華

文章calgarymyhome » 週六 1月 20, 2007 4:28 pm

Svensk大大

你轉貼的這一篇, 是我看過最認真的買房學
雖然是在談論大多倫多地區, 可是也可以套用在其他地區
買房就是要有主見跟定見
自己的投資, 自己的工作, 就是要自己做
ㄧ口氣看完之後, 覺得好棒

謝謝你那麼棒的轉貼!!!
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calgarymyhome
稱號:歡喜的慈雲(LV9)
 
文章: 71
註冊時間: 週五 1月 12, 2007 8:39 pm
來自: 亞伯達 /台灣

Thank you so so much!!!

文章alan9969 » 週四 3月 08, 2007 12:31 am

:) :) :)
Thank you so so much!!!
Hello, OLO
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alan9969
稱號:搖曳的金星(LV8)
 
文章: 56
註冊時間: 週三 2月 14, 2007 8:56 pm
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文章Andrea » 週四 4月 26, 2007 12:26 am

Svensk大大

謝謝你的用心ㄟ
太佩服你的觀察跟精闢的分析了 :P
Andrea
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文章: 12
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文章ilovebluesky » 週五 4月 04, 2008 3:36 pm

現在(2008 四月)的價格跟當年相比又翻好幾翻嘍﹗ :cry:
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ilovebluesky
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文章shannon » 週三 5月 21, 2008 11:13 am

最近和住在多倫多的朋友聯絡,她告知聽週遭的人談起,多倫多的房價將大跌,另位在溫哥華的朋友亦告知,他的經理人說現在賣房子的比買房子的多,是否意謂,房價將如美國一樣下跌了呢
shannon
稱號:呢喃的歌聲(LV4)
 
文章: 19
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文章bb552235 » 週五 5月 30, 2008 5:37 am

五月中去了一趟Richmond,到處都在賣房子.

Vanhouse的趙先生說,炒家獲利出場買氣比去年差 .
bb552235
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文章: 930
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Re: 轉載:何處是我家 - 大溫哥華區域環境介紹

文章alan9969 » 週日 9月 21, 2008 11:38 pm

不差的溫哥華房地產資訊網(繁體中文),可能有些幫助ㄡ..

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最後由 alan9969 於 週四 10月 30, 2008 11:00 pm 編輯,總共編輯了 1 次。
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Re: 轉載:何處是我家 - 大溫哥華區域環境介紹

文章tara2008tw » 週三 10月 01, 2008 2:57 am

這篇文章很詳盡.個人覺得Rmd房價超過實質,溫西最好但太貴住不起,BBy物價稍低是不錯但某些區域到了冬天,感覺很荒涼,如一人在家是滿害怕的.
tara2008tw
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Re: 轉載:何處是我家 - 大溫哥華區域環境介紹

文章alan9969 » 週四 10月 30, 2008 10:58 pm

好用心的REPORT !!!

介紹一處不錯看的網站

溫哥華房地產BLOG

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alan9969
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Re: 轉載:何處是我家 - 大溫哥華區域環境介紹

文章alan9969 » 週四 1月 29, 2009 11:54 pm

小弟的網站 請有時間也來逛逛

溫哥華房地產 知識交流 布落格
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alan9969
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Re: 轉載:何處是我家 - 大溫哥華區域環境介紹

文章JMT » 週六 9月 24, 2011 3:13 am

2011年9月了,該買房還是不該買呢? :dance2:
JMT
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