在加拿大自售房屋或委託地產經紀售屋,何者為優?

在加拿大自售房屋或委託地產經紀售屋,何者為優?

文章mhtsai » 週六 3月 19, 2011 10:14 am

在加拿大自售房屋或委託經紀人售屋 , 何者為優 ?

在加拿大擁有房產的人, 如果您想要出售自己擁有的房屋, 在決定售屋前一般都會考慮是否要委託房地產經紀人(Realtor)代賣,亦或由自己出售,而陷入兩難 . 因為委託經紀人代賣需付出一筆為數不少的佣金,一般係依據銷售價格的百分比加上HST來給付佣金,所以屋主考量如果由自己售房,這佣金的部分,一來可作為售房時談判的籌碼;另一方面亦可彈性運用於整修房屋或獲得更高的售房價款.但是除非是經常自行買賣的行家,一般人一生可能只作一兩次的房產交易,此時您對整個售屋的流程及所需考慮的問題有可能需要煞費一番心思.

去年(2010)九月三十日加拿大官方促進交易公平競爭局(Competition Bureau)及加拿大房地產協會(Canadian Real Estate Association,CREA)之間達成新的協定(該協定在同年十月二十四日通過),該協定對於自售房屋的賣家是個好消息,因為該協定賦予了自售房屋的賣家可以僅僅委託房地產經紀人,只在Multiple Listing Service(MLS)系統上發布廣告或要求各單項賣房服務(如宣傳,談判協議,Open house….等等),賣方只需就各單項服務的部分支付單一費用,也就是說自售房屋賣方可以僅支付房地產經紀人單一標準的費用(Flat Fee)作為售房廣告費,而不是按銷售價格的百分比來給付佣金.以往自售房屋的賣家僅可透過Sale-by-Owner的網站廣告來出售房屋,其效力遠遠不及MLS系統的廣告.

由於有了該新協定的通過,自售房屋的賣家可以在MLS系統上廣告,使得賣家有更多的選擇去出售自己的房屋.如果目前您正在考慮出售您的房屋,您可以:
1.完全由自己自行負責一切售房工作,
2.透過Sale-by-Owner的網站或雜誌廣告來出售房屋,
3.僅支付房地產經紀人單一標準費用(Flat Fee)來做售房廣告(可以利用MLS系統的廣告),不需按銷售價格百分比給予佣金,
4.完全委託房地產經紀人處理一切售房工作,您需按銷售價格百分比給予佣金.
到底何者為佳?這並沒有統一的標準答案,一切端看您個人對房地產市場的了解,談判能力,資訊的取得能力及售房的時間壓力.

如果現時您正在考慮出售您的房產,到底要以何種方式去銷售您的房屋,才是最佳的抉擇,您必需要事先評估自己是否有能力解決下列問題:

1.售房前準備策略(Strategy): 首先要擬訂售房策略,要盡量去創造及增加您房屋的利基(Niche),也就是要讓買房者願意花更高價格去購買您的房屋,當然有些是您無法改變的,如Location.可以改變的部分包括您房屋的外觀及內部的布置,尤其是有關房屋內部的佈置,大家都知道要清爽,乾淨,明亮,這只是基本條件,除了破損髒亂需修整外,一般說來屋內的擺飾設計才是重點您必需要事先評估自己是否有能力解決下列問題:,把您的傢具及裝飾品重新設計安排擺設,甚至另外購買或租用新的傢俱及裝飾品,讓買方一進到您的房屋就感覺舒服以及覺得賣方很有品味,除了可使您的成交機率將大為增加外,尚可讓買方願意出較高價格購買,這也就是為什麼建商剛蓋好房子都一定要擺飾傢俱及裝飾品作為樣品屋而非以空屋銷售的原因.有關售房前的設計,您可以考慮聘請房屋室內設計師(Home Stager)或園藝師來為您提供幫助.這些專業人員可以提供很多有關吸引買家的利基,包括消除雜亂,更換傢俱,重新粉刷,局部裝修及草坪的護理,讓您的房屋更具有吸引力.


2.房屋定價(Pricing):擬定好售房策略,接下來的工作便是屋價的訂定,自售房屋屋主對於自己的房屋所認定的價值大部分都是高於市場行情,一方面因為賣主總是認為自己的房屋是特別的或唯一的,另一方面賣主所能獲得的相關市場行情資訊也較為缺乏.一般賣主大都經由互聯網路(通常為 www.realtor.cawww.mls.ca )或報紙雜誌售房廣告訊息,去搜尋鄰近地段鄰居所推出的房屋銷售價格,作為自己房屋定價的主要參考依據,由於所得到的價格訊息幾乎都是要價(Asking price)而非實際成交價,因此自售房屋的賣主通常無法得到及時與全面性的售房訊息.而且房屋的定價尚需於您鄰近同地段相近時間推出售房的賣家的價格作競爭比價.所以自售房屋賣主在房屋定價及實際您房屋的真正市場價格是多少,在這一方面有一定的困難度,不像房地產經紀人可從Filogix System的系統去得到及時和全面性有關房屋的目前與歷史交易資料,來作為客觀的房屋定價及真正目前市價的基礎.此外您在設定房屋售價時,尚須認清一點, 因為您沒有給付佣金給房地產經紀人,所以大部分的買家會要求一些額外的折扣.另外,您也可以花錢請專業的房屋估價師(Appraisal Institute of Canada 加拿大專業房屋估價師的網站 www.aicanada.ca )為您的房子進行專業評估,以獲得較準確的房價作為定價的參考依據.


3.挑選買家(Screening Buyers):當您作好房屋定價及發布自售房屋廣告後,接下來便是要Show home也就是邀請買家來看房,一般常用的方式有二,首先由接聽買家打來的電話安排時間看房,其次為Open House也就是開放一定的時間(通常為星期六或星期日的上午或下午)透過廣告邀請所有有興趣的人來參觀您的房屋,不論是哪一種情況您都必須面對不同的陌生人,而且這些看房的人並不一定都是來買房或有能力買房的人,有些人只是來看看而已,可能根本買不起,甚至有人可能利用看房的時候來行竊,通常由打電話預約看房您可以有所準備,也可以事先詢問對方目前情形,如:居住在哪裡,是租房或自有,為何想換房….等問題,來了解對方實際情況. 比較會有問題的是Open House,您在Open House時無法事先得知誰來看房,萬一同時來很多組人,您勢必無法一一兼顧,這時有意行竊的人便很容易得手,所以在Open House期間,最好家裡不要擺放貴重的東西,可能的話最好找幾個人來幫忙您Open House,防範未然.


4.揭露房屋缺失(Disclose Defects):大家可能會覺得為什麼要把您房屋的重大缺失揭露出來呢?因為您如果隱瞞您房屋的重大問題,如地下室或屋頂漏水,或地基有問題,或有關您房屋的防火或隔熱器材是使用有害健康的石棉,甚或以前是大麻屋…等等,即使您的房屋已經成交且Closing,您還是有可能會被買家起訴.所以如果您不確定您的房子是否有重大問題,您最好在售屋前請專業的驗房師(Home inspectors)檢查您的房屋,並可將驗房報告提供給潛在買家,一來可以有個專業的依據,另一方面也可增加買方的信心.有關驗房師的尋找,在安大略省您可透過網站 www.oahi.com (the Ontario Association of Home Inspectors)去找到持有牌照的專業驗房師.

5.合同的協商(Negotiating the Agreement):最後是有關買方的出價(Offer)及買賣合約的談判及一些細則的處理.買賣雙方的出價,條件及談判的過程均需透過書面,並訴諸文件的往來修改,最後完成一份制式房地產買賣合同,其中有關買賣合同細則是相當複雜的,通常買方在出價的過程中會加入一些條件,陳述或保證.這些都是屬於這個買賣合約的一部分,其中如果有任何一項處理不當,您還是有可能會在最後一刻失去這筆交易,或者使您在Closing以後支付一筆意想不到的費用. 此外賣方通常會要求買方一定金額的保證金(Deposit),用以確保買家的購房誠意,這保證金一般買家都會要求存放在第三者,通常為律師(如果是透過房地產經紀人則保證金通常存放在賣方的房地產經紀人靠行的公司),所以有Offer的同時您就必須要有律師來幫助您,而且您可能會有很多Offer, 此時您應該確保您的律師隨時可以提供幫助.

如果您正考慮要出售您的房屋,您可以藉由以上的各種售屋的問題進行評估,如果您可以處理大部分的問題,則您可以自己出售您的房屋,以節省售屋成本,反之,如果您不擅於處理以上的問題,您最好還是請一位專業的房地產經紀人來為您提供幫助.

溫莎華人地產經紀 蔡敏惠
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Tel : 519-990-8329
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稱號:呢喃的歌聲(LV4)
 
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