轉載:安居多倫多---大多倫多地區購房指南

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文章Svensk » 週二 11月 12, 2013 7:28 pm

轉載:安居多倫多---大多倫多地區購房指南 2013年1月8日

近10多年來,多倫多的房地產市場一直很活躍,咱們華人在購房大軍裏更是一股不容忽視的力量,走在前面的是來自中國大陸的移民。我們華人素有安居樂業的傳統,很多投資移民和技術移民在大陸已經有著成功的事業,積累了雄厚的財力,來加拿大移民落地後,當務之急就是買房置業,儘快把家人安頓下來。還有來加拿大2-3 年以上的技術移民,他們大都有了穩定的工作和收入,有了一定的積蓄,也要圓自己的住房夢了。但遺憾的是,因為對加拿大房屋市場瞭解不夠,道聼塗説和街坊傳聞,讓一些人走了彎路,甚至遭受了不應該的損失。因此,在決定買房後,先通過專業管道瞭解多倫多的購房市場,是很有必要的。

基本知識

一,大多倫多地區

大多倫多地區,即 Greater Toronto Area, 簡稱GTA, 它包括:
多倫多市(City Of Toronto),約克地區(York),皮爾地區(Peel),杜鹹地區(Durham),荷頓地區(Halton)。

各地區又下轄一些市,如:萬錦市(Markham),列治文山市(Richmond Hill), 旺市(Vaughan), 米西沙加市(Mississauga)等。各地區及市的位置見下圖:


從生活方便,交通便利,市政設施齊全,自然環境和社會環境這幾個方面來說,大多數新移民包括咱們華人移民,都喜歡首先落腳在多倫多市(City of Toronto),萬錦市(Markham),列治文山市(Richmond Hill)等地。以下就逐個詳細介紹。

一,多倫多市
多倫多市又分為市中心(Downtown),北約克(North York),士嘉堡 (Scarborough),伊桃碧穀(Etobicoke),東約克( East York)等,這裏重點介紹前三個區。


1,市中心(Downtown)
在多倫多,市中心無疑是生活最方便的,交通便利但比較擁擠,環境則走向兩個極端,或很好,如玫瑰穀(Rosedale),Yorkvillle 和Bay Street;或較差,如椰菜鎮(Cabbagetown)。市中心的房子很老,地段狹小,有的還沒有車庫。因此,新移民在那裏買 House 的不多,但買公寓和樓花的相對多些。最近多倫多成交的最貴的公寓就在Yorkville,成交價達2800萬加幣。

在市中心上班的華人移民,在買房時會考慮在伊桃碧穀(Etobicoke)和中區(Middletown) 即Eglinton 這一帶買房。但他們看過這些地方的房子後,能下決心買這些社區房子的卻極少。他們通常的感覺是房子不大,太老,價格奇高。價格高的原因是這兩個地點的地理位置和人文社區環境都極好,但我們華人的價值觀念還沒有完全認可這些。

2,北約克(North York)
北約克可以說是多倫多市居住的黃金地段。特別是央街(Yonge St)以東的地段,既脫離了鬧事的喧囂擁擠,顯得天開地闊,到處綠樹成蔭,公園和高爾夫球場點綴其中,各居住社區依地勢自成一體而又相互依託,房屋之間的距離較開闊,房子的Lot Size 較大,綠地延綿。其中比較著名的社區有The Bridal Path 豪宅區,York Mills 豪宅區,Bayview Village 高尚住宅區,Hillcrest Village 名校區等。 居住北約克,大有“結廬在人間,而無車馬喧” 的意境。

北約克交通方便,有央街地鐵和Sheppard 地鐵,有401 和404 兩條高速交叉,去市中心又有 Don Valley 高速公路。北上南下,東來西往,十分方便。

北約克名校雲集,其中著名的公校有:York Mills, Earl Haig, A.Y. Jackson, Don Mills, North Toronto 等等,Victoria Park 高中則有歷史最久的IB 課程。北約克對望子成龍的中國人來說,吸引力很大,但房價也貴了很多。就我前些年所認識的朋友和客戶來說,很多人傾向於購買北約克Yonge Street 以東和士嘉堡西區的房子,尤其北約克的A.Y.Jackson、Earl Haig 和York Mills C.I.等名校區,更成為他們的首選,造成這裏的房子供不應求,房價飆升。

其實,北約克的房子選擇面廣,豐儉由人,在The Bride Path 有上千萬的豪宅,在York Mills 房子也在百萬以上,Bayview Village 的獨立屋要80萬以上,A.Y. Jackson,校區的半獨立從40多萬起都不錯了, 有管理費的鎮屋30多萬就能買到。喜歡公寓的,沿著央街從20多萬起可以買到較新的各種大小的公寓,地點好,交通方便,增值潛力大。

3,士嘉堡(Scarborough)
華人最喜歡去的還是華人超市和華人餐館,這些年,士嘉堡的華人超市和華人餐館越開越多,華人的家庭醫生,華人開設的小生意如雨後春筍般地遍地而起,極大地豐富和方便了多倫多地區華人的物資生活,也吸引了大量的華人新移民安家落戶。這十多年來士嘉堡逐漸取代了市中心傳統的唐人街,成為許多新移民的落腳點,是許多華人新移民瞭解,認識多倫多的起點。

根據2006年的統計資料,士嘉堡人口60萬,其中華人占20% 左右,人口密度為3161人/平方公里。

士嘉堡是個成熟的社區,已鮮有成片的新開發社區。有不少社區還保持著鄰裏相望的傳統風貌,民風淳樸,治安良好。也許是媒體輿論的效果,士嘉堡曾經給人以每況愈下的錯覺。其實總體來說,士嘉堡治安良好,生活方便,交通便利,房價便宜,是許多普勞大眾安居置業的首選地。

士嘉堡內比較出名的學校有:
Agincourt Collegiate Institute高中,今年排名63;Dr Norman Bethune Collegiate Institute高中,今年排名265;Sir John A Macdonald Collegiate Institute高中,今年排名197;Kennedy Public School小學,今年排名第一。

二,烈治文山(Richmond Hill)
Richmond Hill 人稱“烈治文山”,在多倫多的正北面, 從HWY7 起往北,到Bloomington Rd;東面從HWY 404 起,西到Bathurst St,面積約100平方公里,人口約19萬。多倫多地區著名的Yonge St 上下貫穿其中,列治文山基本上是以 Yonge St 為中軸線開發發展的。

列治文山內工業不多,以居民用地為主,著名的社區有:Bayview Hill, Lanstaff, Mill Pond ,Rough Woods, Jefferson等。其中Bayview Hill 即著名的“富豪山莊”,是大多倫多地區的豪宅區之一,建於上世紀90年代初,大多數是20年左右的房子,占地面積大,居住面積都在4,5千平方以上,幾百萬的房子不少,現在已鮮有90萬以下的房子。區內有所小學,高中學區屬於Bayview secondary school,是著名的高中,並開設有深受歡迎的IB課程。
Langstaff是個傳統的好社區,在Yonge 街以東以10年新左右的房子為代表,有排屋,半獨立,獨立屋,價格從45萬起到幾百萬的豪宅;Yong街以西是些20-30年的獨立屋為代表,綠化好,占地面積較大,一些新翻蓋的豪宅氣派大方,美輪美奐。

Langstaff高中是該社區內唯一的一所高中,學風不錯,這些年來的排名一直比較穩定,在第40-60名之間。

Mill Pond 社區,大家談論的不多。也許是因為高中學區的緣故,Mill Pond 一直不為我們華人所青睞。其實這個社區安靜,居民成分穩定,環境優美,房子狀況好,房屋增值穩鍵,喜歡這種社區的人一眼就會看上。

Rough Woods 社區是列治文山的後起之秀,這幾年房價上漲迅猛,2500平方的獨立屋如今都賣在70多萬。這個區的優點是房子較新,10年左右,交通便利,購物方便,沿著Major Mackenzie 大街 分佈著完善的商業網點,從大型連鎖超市,銀行,餐館,到家庭醫生等等,應有盡有。

區內絕大部分地段都可步行到所屬的高中,即著名的Bayview Secondary School 高中。

Jefferson是個新社區,2007年才開始陸續有新房落成,目前這個社區的建設正如火如荼。由於地段偏北,在19th 街以北,房價就便宜不少。這個社區的高中學區是 Richmond Hill高中,相當不錯的好學校。

總的來說,對於追求安靜,又不怕開車的人來說,Richmond hill也是不錯的選擇,這裏房子較新,房價比北約克便宜,華人餐館、商場服務設施也不少,人口密度小,環境開闊,空氣更清新。也不乏好學校,象 Richmond Hill High School,Bayview Secondary School, Richmond Green High School 和 Langstaff High School等。

三,萬錦(Markham)
Markham也叫“萬錦”,在多倫多的東北面。也屬於大多倫多地區,近年來發展迅速,開發了Victoria squire, Angus glen, Berczy south Unionville等新的優質社區。萬錦還有些久負盛名的老社區,像Bayview Glen, German Mill, Cachet, Buttonville, Unionville, Markville 等。另外,像IBM, Motorola等現代高科技公司都將在多倫多地區的總部設在萬錦, 也促進了萬錦的繁榮。

萬錦的Main Street 老街環境優美,是多倫多周邊地區歐洲風情最濃鬱的地方,和朋友閑來逛逛眾多的工藝品店,坐坐路邊的小酒吧和咖啡屋,頗有身在巴黎小街道的感覺,當然附近的房子也不便宜,但一有好房上市,立刻就會售出,常常是供不應求。

Bayview Glen, German Mill, Cachet是萬錦市內豪宅林立的社區,前兩個社區內的房子老一些,但地塊極大,常常是150 的寬幅,區內綠樹成蔭,住戶之間的間隔寬,在這些社區內徜徉,會給人“空山不見人,但聞人語聲”的感覺,猶如處在世外桃源。

萬錦市新社區之---Victoria Square
一個新的明星社區

Woodbine Ave 和Eglin Mills Rd 的交界處便是Victoria Square,這是一個有著一百多年歷史的社區,有個古老的教堂,一個社區中心,還有大Lot 的老房子,和大片的農田和牧場,是個僻靜而安詳的地段。

但近年來這裏悄悄地發生了變化,2007 年夏,先是建築商Countrywide在Eglin Mills 路南 開工新建一批大Lot的獨立屋和半獨立屋,建築商Monarch 緊接著在路北建了一個社區,以2千多?的獨立屋為主。樓花賣得火爆,房子建得也飛快。一年左右,買主們都喜氣洋洋地喬遷新居。今年2-3 月份,兩個建築商都發售第二期樓花,Countrywide的無管理費鎮屋,靠著大路邊,叫出50多萬的天價,居然被買家排隊搶購一空。Monarch的二期樓花也賣得七七八八了, 如今又在伺機推出新的樓盤。

為什麼這兒的房子價錢貴卻又好賣?粗粗分析一下,有以下幾個原因:
首先, Monarch是有名的建築商,有近百年的歷史,建房品質高,售後服務佳,房屋外觀設計漂亮,內部結構合理適用。
這個建築商的社區規劃美觀,配套設施合理。在它的二期工程裏,就有一個區內的小學即將興建。

如今地皮緊俏,有的建築商蓋房,恨不得在29?的門面上蓋個雙車庫的獨立屋,賣上70萬。在這種環境裏,Countrywide 在這個社區裏蓋的雙車庫獨立屋有45?的幅寬, 半獨立也有30?,也是難得了。
從社區裏上下404 高速只要1-2分鐘,進入Toronto地界也只有10公里左右,Woodbine是條多車道的大路,交通暢順。沿著Eglin Mills和 Major Mackzen佈滿了大連鎖店和超市,購物和日常生活都很方便。目前炒作火爆的“萬事廣場”一旦建成,距這裏一個Block, 不遠,也不是太近,對這個社區會有積極的正面影響。

社區內除了即將新建的小學外,現有的小學是Lincoln Alexander P.S.,在安省2700多所小學中排在100多名,相當不錯了。 附近還有個法語小學,中學就是Richmond Green S.S.,是個建校不久,但蒸蒸日上的好學校,今年在安省722所高中裏排名第26。

這個社區目前有望秉承老社區的恬靜傳統底蘊,成為一個有著田園風光的現代社區。

萬錦豪宅區之---Bayview Glen

Bayview Glen公立小學和周圍的豪宅

重視子女教育的程度與家庭收入的貧富不一定成正比。

許多中低收入的家庭省吃儉用,但在子女教育上毫不吝嗇。咱們新來的技術移民大多數經濟上不是十分寬裕,但也都願意多花錢在好學區內買房,能讓孩子讀上好學校。有錢人更有條件重視子女教育,他們子女讀書的學校當然不會差。

Steeles Ave 以北,Bayview Ave附近的Bayview Glen公立小學就是個例子。這所淹沒在豪宅中的小學多年來一直名列前茅,有口皆碑。在去年費薩教育研究中心(The Fraser Institute)公佈的學校排名中,在安省2778所小學中排名第一。

Bayview Glen 有47年的歷史,開設JK-6年級的小學課程。學校認為教育孩子是老師家長學校的共同責任,學校致力於孩子的早期教育,確保每個學生在閱讀,寫作,算數達到期望的高水準。學校有以下引以自豪的課程:

provides Special Education Programmes, including a Community Primary/Junior Social Adjustment Class

Anti-Bullying Programme and Presentations
Scientists in the Classroom
Chess programme subsidized by School Council
Sports teams, craft club, music programmes, choir, offered by staff
Activities at lunch time and after school - sports, drama, science, yoga, offered by outside service providers
VIP programme for grade 6 - Values, Influences, Peers, offered by York Region Police
Learn Not to Burn programme - JK to grade 4, offered by Markham Fire Department

學校的座右銘是:”Bayview Glen - A Caring Place to Learn”.

Bayview Glen小學學區在Bayview Ave 和Steeles Ave交界處的東北角的一小塊區域裏。統計資料顯示,這個區內的家庭平均收入在54萬加元左右,家庭主人屬於白領階層,像設計師,建築師,律師,會計師等等,教育程度在15.9年左右,平均家庭成員3.2人。每家都有自己的住宅,區內沒有出租。

這個區內的房子新舊都有,新房子都是近幾年將舊房子推倒後重新建造的。這裏的房子的一個特點是地幅寬大,有許多是寬幅120英尺以上的地段。因此新建的房子都寬敞流暢,堪稱豪宅。目前在售的房屋有21座,平均叫價在160萬加元以上,最高的一座叫價438萬。這些隱沒在綠樹叢中的豪宅,有寬闊的迴旋車道,游泳池,甚至網球場。每戶住宅相隔甚寬,夏日裏走入這個社區,會有那種”雲深不知處。。。空山不見人,但聞人語聲” 感覺。

讓我們走近看看這座叫價300萬,占地1.3英畝的豪宅吧。

這座只有3年新的豪宅有著近200X300英尺的Lot Size,所屬的領地中有大片林木,向陽山坡,一條小河谷蜿蜒穿過領地的一角,這是個有山有水的好居處。

房屋的主人是個建築師,他設計並親自監造了這座豪宅。用料講究,品質上乘自不必說,在設計採光,利用地勢上也獨具匠心。廚房和家庭廳約占了主層的2/3的面積,層高約11英尺,寬敞卻不空曠。即便是在冬日裏也都光潔明亮,午後的陽光穿過寬大的玻璃窗,照射到室內,讓人感到有如春天般的溫暖。

想像一下你買下這座豪宅,在春暖花開的日子裏搬進來的情形吧。

將孩子送到一裏外的Bayview Glen 學校後,回到家裏,會有格外安靜的感覺,於是來到向陽的後院,明媚的陽光穿過樹葉,斑駁地灑在身上,會有一種暖洋洋的舒暢。望著潺潺流水的小河谷,會看到幾隻小鹿在那飲水;蹦蹦跳跳的小松鼠又將你的視線引到樹上,樹上鳥兒的鳴叫和風兒送來的花香,給了你世外桃源的體驗。在你恍惚著有天上人間的困惑時,遠處隱約傳來湛山精舍的晨鐘暮鼓聲,提醒了你是在這座隱沒於鬧市,但卻似世外桃源的豪宅裏。

四,房屋的種類

簡單來說,根據土地的所有權和管理方式,安省的民居可分為Freehold 和Condominium 兩個大類:

Freehold,即對土地擁有所有權,也就是大家常說的House,它分為以下幾種:

1, 獨立屋(Detached)
自己擁有整塊土地和房子。一般有三或四個臥室,有廚房,廳,衛生間,洗衣房和地下室,有前院和後院。獨立屋價格最貴。按結構又分:

平房(Bungalow 和Raised-bungalow)
樓房(11/2,2 和3Storey)和複式(Backsplit 和Sidesplit)

2,半獨立屋(Semi-Detached)
一棟房子,兩家分門,共用一堵牆。內部結構和獨立屋一樣,也分平房,樓房和複式。

很多人擔心半獨立屋的隔音,其實中間那堵牆不是木板的,隔音沒什麼問題。我一直認為,半獨立是性能價格比最好的。面積不比獨立的小,價錢便宜得多。

3,連屋(Link House)
房屋只有一部分與另外的房屋連在一起,通常是地下室或車房。有些Link 從地面看和獨立屋沒有區別,但房屋之間的距離非常近。

4,排屋(Attached House)
三間或三間以上的房子連在一起,但每一家均對自己的房子和土地擁有自主權,無需交管理費。因為外表和鎮屋(Townhouse) 一樣,所以人們也叫它無管理費鎮屋(Freehold Townhouse),其實性質大不一樣。

另一大類為共管物業(Condominium),俗稱Condo, 分為:
公寓樓房(Condo Apartment)
共管鎮屋(Condo Townhouse)

1,公寓(Condo Apartment)
對公寓想必大家都不陌生, 在加拿大習慣上稱公寓為Condo Apartment,即所謂分契共管式單位或樓宇單位,業主擁有自己的單位,但與其他單位共同使用公共地段及設施,例如門廳,花園等,和國內一樣,業主每月交管理費給大廈管理處,作為平常公共設施的維護與保養(包括公共地段的剪草與鏟雪),此費用裏有時也包括了單位的水電氣等。

但不同的是,這裏的Condo Apartment 很多都有健身房,桑拿和游泳池,供業主共同使用,費用包含在管理費中。

2,鎮屋(Condo Townhouse)
是指多間房子連在一起, 需要交管理費。最常見的鎮屋是兩層,內部結構和House 很類似。一層是廚房,廳和衛生間;二層是臥室,衛生間;洗衣房在地下室。有些鎮屋帶地下室,有些不帶。鎮屋只有後院。相對來講鎮屋比House便宜。

Condo Townhouse 很少有游泳池健身房等設施。

共管物業(Condo) 的業主對土地沒有直接的所有權--比方說鎮屋的屋主不能簡單認為我家的小院子的地就是自己的---所有的業主對全部的土地共同擁有,每人占一個平均的份額。

經常有客人問,我應該買什麼樣的房子?House,Condo Apartment 還是 CondoTownhouse?這個問題就見仁見智了。一個是看你的資金情況,通常來說House 比Condo 要貴,空間感也好,還擁有自己的院子,夏天結束了一天的工作,躺在椅子上,喝瓶啤酒,抽支煙,再上網遊覽一番,真是享受。或者週末三五好友相聚,BBQ 燒烤,聊聊天,那可是給什麼都不換!冬天嘛,Condo 的優勢就出來了,不用除雪,小點還省暖氣費。

Condo 也要交地稅,很多人不理解。其實地稅的說法本身就不準確,英文叫Property Tax,直譯是財產稅,這回就清楚了。

(加拿大土地使用權有一種叫租地權(Lease Hold),是相對永久地權(Freehold)而言的。永久地權是完全擁有土地所有權,對大多數民居來說,屋主擁有永久地權。租地權的土地由另一個人或集團擁有,而按照彼此同意的條件租予住用者。安省共有500 多處的民居建築是這種方式,建議最好不要買。)

五,買房的首付款(Down payment)和按揭貸款(Mortgage)

1, 首期(Down payment)
買房可以付全款,也可以向銀行貸款。如今房屋貸款利率處在很低的階段,即便是有足夠的錢,大部分人還是選擇貸款買房,有多餘的錢可以投資第二套房產或作其他用途。

除了向銀行貸款,自己也要先付首期款。這裏稱作 Down payment。首期通常是房價的20%,對於沒有工作的新移民,通常要付夠35%的首期,銀行才給貸款。但不同的銀行有不同的規定。如果你有一份很好的工作,信用記錄很好,首期最低可以降到5%,但必須購買加拿大按揭貸款保險計畫,根據貸款金額和首期付款比例計算保險費,費用一般在數千元。保險費加在貸款金額中,還貸款時分期支付。首期款要在交房的前幾天準備好。

2,按揭貸款(Mortgage)
Mortgage 的還貸期(Amortization)通常為25年,最長為35 年,但利息可不是35 年不變,通常跟銀行簽貸款合同的有效期(Term)可分半年,一年、三年或五年。如果你覺得利息高,就選短的期限,甚至可以選open 的,即浮動利率,反之可選長的期限。還款期限(Amortization)越長,每月向銀行付的貸款利息越高。還款方式可以按月,或者雙週一次,也可以每週一次。利息稍有差別。按揭貸款(Mortgage)是個專業性很強的題目,有許多問題,感興趣的可以詳細討論,或諮詢銀行或貸款經紀。

3,預准的按揭貸款(Pre-approved certificate)
通常,買房開始時,房地產經紀人會建議你先申請 Pre-approved 或稱 Pre-qualified 房屋按揭貸款。你可以去銀行或財務公司,告訴他們你的要求以及你的財務狀況,他們會給你一個預准的按揭貸款,告訴你的最大貸款金額,利息和每月還款額,有效期通常為90天,免得簽了買房合同才發現貸不到款;有了這個在手,賣方也會重視你的Offer。這個申請是免費的,也不用承擔義務。

六,買房的費用

除了房款,你還需要承擔以下的費用:

1,安省土地轉讓稅

依房價而定。演算法如下:
55000 元以下交0.5%,即275 元;
55000-25 萬元交1%,即1950 元;
25 萬-40 萬交1.5%,即2250 元;
40 萬以上交2%。

或者使用下面這個公式:
Purchase Price Calculation of LTT
0 - 55,000 => .005 x Amount
55,001 - 250,000 => (.01 x Amount) minus 275
250,001 -400,000 => (.015 x Amount) minus 1,525
400,000 + => (.02 x Amount) minus 3,525

舉例來說,

一套45 萬的房子,土地轉讓稅是:275+1950+2250+(450000-400000)X2%=5475 元;
或者:450000X0.02-3525=5475 元;
一套28 萬的房子,土地轉讓稅是:275+1950+(280000-250000)X1.5%=2675 元。
或者:280000X0.015-1525=2675 元。

(安省最新退稅議案:2007 年10 月13 日以後簽定的買房合同,首次買房者可得36%的土地轉讓稅退稅,最高退稅可達2000 元。)

2,多倫多市土地轉讓稅
多倫多市新規定,2007 年12 月31 日後簽定的買房合同而交房日在2008 年2 月1 日後,買的房子在多倫多市內的,要向買方徵收多倫多市土地轉讓稅:

0.5% on the first $55,000
plus 1.0% of the amount from $55,001 to $400,000
plus 2.0% of the amount in excess of $400,000
但首次購房,房價在40 萬以內的,不用交這項稅。

舉例來說,
一套45 萬的房子,多倫多土地轉讓稅是:
55000X0.5%+(400000-55000) X1%+(450000-400000)X2%=4725 元。
如過買方是首次購房,則要交的多市土地轉讓稅是(450000-400000)X2%=1000 元。

3,律師費
買房一定要請個律師來辦理交接過戶手續,請律師的費用通常是幾百元,除此之外,律師在辦手續的過程中,還要幫你交幾百塊錢雜費,這筆錢也得由你出。總共下來要在1000到1500之間。

4,地稅
根據交接的日期來分攤,交接日算買方的。

5,驗屋費
如果你要求驗屋,還要有兩三百元的費用交給專業驗屋師。

6,房屋保險費
買房有申請貸款時,一定要買了房屋保險才行,和買汽車保險類似,但比汽車保險要便宜得多。一般三十萬的房屋,全保每個月是四五十元。

其他還有搬家費什麼的,不一而足。

七,房地產經紀人
我們在加拿大購買房屋,特別是首次購房時,絕大部分都通過房地產經紀人來進行的。選一個合適自己的房地產經紀人是買房的第一步,也是重要的一步。

房地產經紀工作是社會分工的產物,房地產經紀人是房地產行業中的專業人士,為有房地產交易需要的人士提供專業服務。 房地產經紀人的本質作用是保證客戶的利益。房地產經紀人要準確分析買房客戶的需要與要求,為客戶搜尋合適的房屋,安排看房程式,帶領客戶實地考察房屋是否合適需求,是否喜歡房屋結構裝修和的地點環境,幫客戶分析市場行情,確定房屋的價格,草擬一份對客戶最有利的購房合同。同時,經紀人可以向你介紹好的銀行,推薦有經驗,收費低的律師和驗屋師。一個好的經紀人可以為顧客帶來極大的方便和利益。

地產經紀都經過嚴格的專業培訓,並通過考試而取得執照,在多倫多,絕大部分經紀都加入了多倫多地產協會(TREB)。TREB 建立了龐大的資料庫,收集了待售和已成交的物業資料,是大多倫多地區房地產資訊最全面和最權威的資料庫。房地產經紀使用該資料庫的所有資料為客戶服務。

經紀人的費用由賣方支付,作為買家,不需要為自己的房地產經紀付任何費用。但有人可能會想,羊毛出在羊身上,經紀人的傭金雖然由賣方出,但賣方一定是把這份錢加到了房價上,我如果直接找到賣主,不就可以把房價砍下來了嗎?你想得也有道理,但這樣的話,你只能買FSBO(For Sale By Owner,屋主私售)的房子。你想想,經紀人的資料庫是專有而龐大的,FSBO 的房子才有多少,別說難找,就是找到了,合不合你心意還是另一回事。

談到這裏,還得解釋一下購房代理協定(Buyer Agency Agreement)。這是一份RECO 和TREB 要求的標準合同,要求在經紀人和買房顧客在雙方合作的開始就簽署。但很多華人,特別是咱們大陸來的,因為在國內的環境待久了,信奉“防人之心不可無”,所以不願意簽,理由是一旦簽了這個,就不能和別的經紀合作了,這個理由我理解,所以現在基本上也不要求客戶看房前一定簽這個購房代理協定。但在下Offer,談買房合同時是一定要簽的。否則就沒有依據合法地為客戶起草Offer,代表客戶與賣方談買房合同。

另外,作為買主,在法律上要清楚,簽了購房代理協定合,你就是client,經紀人必須完全保護你的利益,任何過失,不管有意還是無意,都要承擔相應的責任;不簽,你就只是一個customer,你也相應喪失了法律的保護。這是一把雙刃劍,權利和義務是對等的。當然並不是說不簽的話,房地產經紀一定不負責,事實上,有長遠眼光的經紀人為了自己的名聲和客戶的利益,一定會盡全力的保護自己的客人,但是在法律上,客人已經主動放棄了法律給予的保護。

有人說我也可以直接找賣方經紀,脫離買房經紀,這樣錢就省下來了。事實上,房子千差萬別,沒什麼統一價格,你怎麼知道你就買了個便宜貨呢?因為在法律上,屋主在賣房時早已簽了合同,這份合同是跟經紀公司簽的,傭金很明確。經紀人同意再代表你的話,就是所謂的dual agency,而且經紀人並不只是保護你的利益,要做到不偏不向,這是法律和職業的要求。但是一碗水端平,又有幾個人能真正做得到呢?一旦出現問題,有利益衝突,最不利的還是買主。所以最方便、最安全的辦法還是找到自己的買方經紀。

當然,如果你非常熟悉加拿大的購房程式和房地產市場行情,又有足夠的時間,你當然可以不需要買賣房屋的經紀,任何事情都可親歷親為,自己為自己買房。我前面也說過,房地產經紀是為有需要的人士提供房地產交易的專業服務。

八,律師
律師也是必不可少的。律師幫助你辦理所有相關的法律檔,如:房子的產權過戶,業主是否有債務,房子的銀行貸款是否還清,你需要承擔的土地轉讓稅和本年度地稅等等。

買房的步驟

一,選擇一個合適的地產經紀
對首次買房的買家來說,選擇一位合適的地產經紀是很關鍵的第一步。選對了合適的經紀,買房之路就會走得輕鬆的多。首先要說,不是很大牌,很出名的經紀就是合適的經紀。要看是通過助手還是親歷親為與你一道尋找符合你的價格和地段的房屋,合適一個人的經紀未必合適另一個人。有的經紀活潑開朗,能言善辯;有的經紀則少言寡語,性格內斂,但這些不應該成為取捨經紀的主要指標。我說的合適自己的經紀首先要對自己買房的區域熟悉,有相當的房地產知識和交易經驗;一個合適的經紀必須具備良好的職業道德,瞭解法律和各項規定,具有豐富的專業知識,關注你的需求,能提供建設性的建議,誠實可靠。

二,看房
看房時要注意檢查以下各項:

1,房子的狀況(condition)
包括屋齡、屋頂、牆面、門窗,地板和地下室及電器等等。

如果在北約克和士嘉堡買房,一般都在二三十年甚至五六十年,10年以內的新房很少也會貴很多。Downtown的房子(House)就更老了,70-80年,一百多年的都有。但因為多倫多不是太潮濕,只要保養得當,一百多年的房子也沒什麼問題。這裏的民宅房子全是木結構的,外面敷了一層磚,或是鋁合金,或是塑膠面板。從國內來的朋友總認為象國內的別墅或者全磚的商品樓那樣才堅固放心,非要全磚的房子。其實這是個誤區,這裏的磚牆漂亮是漂亮,但沒有承重的功能。木結構房的承重和其他各方面都沒有問題,你絕對不用擔心,還是隨鄉入俗好了。

老一點的房子地板走上去都會有吱呀聲,這很正常,如果是地毯的樓面,還能修好,但如果是木地板的樓面,就不好修理了。這響聲不是結構上的問題,只是釘地板的釘子松了。修不修都不影響房屋結構,但太響了,就有些煩人。另外,你還要檢查一下屋頂,天花板、窗戶下面和地下室是否有漏水的跡象。

2,採暖方式
多倫多的冬天寒冷而又漫長,室內溫度保持在攝氏二十一二度會感到舒適溫暖。取暖費是一筆不小的開支,每月少則一兩百,多則六七百,視爐子和房屋保溫情況而定。加拿大所有的房子都有暖氣,燃料有天然氣(gas)、電和燃油(oil),相對而言,gas 是比較普遍並經濟划算的;用電乾淨,安靜,可以局部控制每個房間的溫度,但敞開來用就較貴;很老的房子會用油取暖,用油不太方便,熱效率低,目前都比較少見了。

3,朝向和日照
不象國內的很多好房子都要求坐北向南,一半是傳統,一半是為了日照。多倫多的房子朝向就多了,除了上下,朝哪個方向的都有。事實上,因為多倫多夏短冬長,為了日照時間長,東西朝向的房子更受本地人的歡迎。

至於其他的注意事項,下面這部分會說得詳細些:

看房是購房者在房地產經紀帶領下踏上購房征程的第一步。怎樣看房想必是每個首次購房者所關注的。

用個不太恰當的比喻來說,看房的眼光應該是“先看森林,然後看樹木,回過頭來再看森林”。也就是說,先看房屋的外觀、式樣、新舊程度, 得出一個整體印象。再進入房屋仔細觀看房屋內的佈局、結構、門窗、裝修、採暖製冷等細部結構。回過頭來再看看房屋的前庭後院、左右鄰居,瞭解一下社區環境、學校分佈、交通、購物等情況,最後得出自己的結論。

房屋的外觀包括:屋頂、外牆、落水管、門窗等。外牆有無剝落、採用的材料,屋頂是否十分陳舊、有無塌陷,落水管是否完整、有無破漏,排水是否沖刷屋頂、是否遠離地基,門窗的式樣、新舊如何等等是應當留意的。

進入房內,首先應當引起注意的是房間的佈局、結構是否是適合自己的家庭。臥室、衛生間的分佈是否是自己所希望的,廚房、客廳、臥室的大小是否合理,門窗有無變形、密封情況怎樣?廚房、衛生間、客廳、走道的裝修情況怎樣?地下室有無潮濕氣味、是否通風,有無漏水、裂縫,取暖的能源、設備怎樣?這些都是看房的重點。

如果房內的情形還能接受,出門時應當再看一看房屋的前後左右,並同房主聊上幾句,詢問一下左鄰右舍、周圍環境、學校、交通、購物等情況,房主一般都是樂意回答的,並往往會突出房屋的賣點。這樣以來,對房屋的瞭解也就加深了。

看房不能太情緒化,不應當強調什麼人住的房屋就一定不看,因為凡事都有例外。房屋主人特有的氣味、家當的零亂、生活的品位不應當擾亂我們看房的視線和目的。只要這氣味、零亂對搬空後的房屋沒有影響,幹嗎我們要去介意它呢?

三,下Offer
你看中一間房子,一定會有想買下來的願望,那出多少錢合適呢?

賣房的房主在房子上市時會有個出價(Listing Price),你可以就地還錢,也就是我們俗稱的“下Offer”。Offer 由經紀人來寫,但價錢還得你自己定。這個還價可是門學問。買家當然想是越便宜越好,但還價太低了賣主認為你不誠心,他不理你了,你還得自己往上加錢,多被動。

負責的經紀會給出你最近這個區內類似房屋的成交價格,據此並結合經驗給你一個參考意見,但最後主意還是要你來拿。經紀會和你仔細研究所有細節,確定你所需要的各項條件都在Offer內,例如定金(通常是房價的5%左右)、交屋日期、電器、傢俱、窗簾及地毯等。通常經紀會在Offer里加進幾項條件(Condition),包括驗屋、貸款等,Condition 的時間通常是3-5個工作日,如果有條件不滿足,你可以不買這房子,訂金如數退還,不會有什麼損失。Offer中還會有一個時間限制(Irrevocable time),買主在這個期限內不會撤回,改變Offer內容,賣主應當在期限內做出決定或給予回復。

所有條款解釋清楚後,你要在每份Offer上簽字,然後由經紀負責送給賣方經紀,與賣主溝通,談判。賣主可能接受,可能拒絕,也可能不接受,但會還個價或提出些條件,這叫Counter Offer或Sign-back Offer。前者萬事大吉,恭喜你買到心儀的房子;後者兩種情況你就要考慮了,要麼再提高價錢或答應對方的條件,要麼就算了。談不成沒關係,總結經驗,下回再下Offer,成功的可能性就大得多。

這裏再詳細解釋一下Counter Offer),一般來說是在你的Offer 上改動價格或者交屋日期(Closing Day),同樣,也給你一個“最後期限”,在此日期前做出決定。你可以接受、拒絕或者再還個價。就這麼來來往往,直到達成一致,或者最後告吹。如果接受對方的Counter Offer,最後簽字前一定要慎重,這可是有法律約束的,簽完字可就真的不能改了。然後,你要照合同交給經紀人一張銀行匯票(有些要Money order)作為定金,這筆錢存到賣方經紀公司的一個由政府和銀行監管的專門戶口裏去(In trust account),絕對安全,如果最後你買不成這個房子,錢會完整的退給你。如果最後成交了,定金會作為房款的一部分。談成了Offer,條件也都滿足了,這房子你算是完完全全買下了,到此,祝賀你又辦完了一件大事。

四,驗屋
也許有人認為幾年新的房子驗不驗房不是太重要,但老一點的你最好要找驗屋師。驗屋項目包括房屋的年頭、水電、暖氣空調、屋頂、牆面、上下水、地板、門窗・・・等等等等。驗屋師會詳細給你解釋房子的優點和缺點,優點就免了,缺點一定得聽清楚,記下來,小毛病也就只有算了,沒有十全十美的房子,這個大家都知道。當然,如果電器不能正常工作,賣主必須為你修好,除非合同另外聲明。大毛病(指房子的建築支撐結構和電力系統等)你可得斟酌,你可以要求賣主修理,同意不同意難說,如果不同意,你也可以要求降價;實在不行,只要你不簽那份免除Condition 的通知(Waiver),合同自動取消,這是法律賦予你的權力。 但有一點一定要清楚:在下Offer 以前,你必須明白,你要買的房子就是現在的樣子,你的出價就是按現在的狀況來的,除了寫進Offer 的條款外,賣主不會再為你做任何其他的改進或裝飾。有些買主在成交後要求賣主做那些合同裏沒有規定的事情,於情於理都說不過去,發生糾紛時是不會得到法律保護的。

五,按揭貸款
你可以自己和銀行談,也可以讓經紀給你介紹一家不錯的,還可以接原屋主的,選擇多多,但要選適合自己經濟狀況的。驗屋貸款都沒問題了,其他條件也滿足了,你要給賣主簽出Waiver(免除條件通知),告訴他一切OK,這個房子我買了,你準備搬家收錢吧。另外,別忘了把律師的電話位址通知你的貸款機構,他們會把你的貸款直接交給律師的。

六,管理公司文件(Status Certificate)
Condo Apartment 和 Condo Townhouse 才有。通常包括了Condo 的所有相關檔,如註冊登記時的檔,近期的財務情況,以及保留金(Reserve Fund)和保險單。申請費100元,通常由賣方支付。這個東西在Condo 買賣時是必須的,賣主在10 天內交給買主,買主有兩天的時間來審核,如果不滿意,可以取消合同。

如果以上任何一個條件沒有滿足,你的經紀人會要求你簽一份Mutual Release,即免除合同,對方接著賣他的房子,並儘快把定金還給你。沒有人喜歡簽這個東西,但有任何一個條件沒有滿足,當經紀的就得幫他退掉。有人說他的經紀退不掉房子拿不回定金,不得已買了房子,其實那是經紀不想退,想趕緊掙這個錢而已。所以我經常開玩笑說,沒有經驗的經紀不能找,急著掙錢的也不能找。。。

還有就是見到客戶,就說會給多少回扣,返點多少的經紀最好也別找。因為靠這個來拉住客戶的經紀,不是靠實力,經驗和誠懇態度來服務客戶的,通常就是想一錘子買賣,只求做成生意,很難還會在最大程度維護客戶利益方面下功夫。作為買家也應清醒地意識到:找一個盡心盡力的經紀,要比得到那點回扣要有價值得多。

七,請律師
我們談好的合同裏有一個查契期限,一定要在這之前把合同交給律師,律師花一定時間才可能完成。別擔心,房契檢查是律師的拿手好戲,律師會把房子的有關情況查得一清二楚。土地的所有權,房子有沒有抵押,有沒有侵佔別人土地,怎樣的路權,是否拖欠地稅和其他費用。律師會檢查當地政府有沒有發出這座房子有什麼問題的通告。律師還會計算你應該承擔的地稅和其他費用並準備相關的法律檔。

八,房屋保險
所有貸款機構都會要求你購買保險,尤其是火險,並在交屋那天生效,否則不會放貸款。所以在你決定要這座房子後,越快聯絡保險公司越好。拿到你的保險號碼(Policy Number)後,立刻通知銀行或財務公司,還有律師。同時,讓保險公司發個
信給他們。買Condo 不需要買保險,因為你的管理費裏已經包括了。

九,水電氣開戶
有的律師會幫助你辦好水電氣開戶手續,並請你自己去確認一下。有的律師會讓你自己去辦這些手續,但會給你提供相關的聯繫電話。

你要自己打電話給電話,電視和上網公司,告訴他們你新買了房,什麼日期交房,要求他們在交屋後給你開個新戶口,開通相關的服務。別忘了提前辦好這些事,有的服務開通要排期,晚了你可能得不到某些及時的服務,說不定還得多交費。

別忘了要把你的新位址告訴相關單位,比如你的工作單位,還有銀行,交通部(你的車和駕照),健康卡,保險公司,地址都要改。

十,簽字和交房日(Closing Day)
交房的前幾天,律師會通知你去簽署所有檔,並會告訴你一個金額數,先去銀行開好一張銀行匯票,簽字時交給律師。這個金額數就是你買房的首付(減去已付的定金),土地轉讓稅和律師的費用及其他稅費的調整總和。

交房的這天,買賣雙方律師都會辦理產權轉移和登記手續,辦理房款的收付(包括貸款和首付款的撥付)。通常要到下午3-4 點鐘以後,才會通知你去拿鑰匙。拿到鑰匙後你應該先到房子裏檢查一遍,有什麼問題,比如,合同規定留下的電器少了或被調換了,設備或電器不能正常工作啦,等等,要立刻通知律師和你的地產經紀,律師會解決的,地產經紀也會協助您與對方交涉。

在安省,有規定,在交房日的下午六點以前,賣主是可以呆在房子裏的,六點以後要將房子騰空離開。有時拿到鑰匙開門,發現賣主還在,也別太吃驚,給他點時間讓他清理,到點離開。到此為止,房子就是你的了,然後事兒就多了,買傢俱,聯絡搬家公司,告知你的親朋好友,還要買剪草掃雪,修理院子房屋的工具,一件一件辦,悠著點,別累著。或許你興奮地覺得沒了頭緒,事情是很多,不知先辦哪一件。別擔心,買房這麼大的事都辦妥了,還有什麼事解決不了的呢?

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