買房心得

土地買賣、房屋買賣、法拍屋、農場買賣、建築法規、房屋保養、草坪保養、車庫

買房心得

文章eki » 週一 10月 10, 2005 1:21 pm

或許很多大大爬文不是很認真
小弟再將之前發表的文章複貼
供需要的大大參考
當然小弟的經驗與心得不是絕對地適用全部房產交易案件
僅供參考哦
並請專業的大大指正



發表於: 星期六 三月 19, 2005 11:07 pm 文章主題:

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綜合上述所有的大大的問題與看法
小弟就我所知
作一個心得

1. 賣房有仲介較好

因為仲介有房屋資訊流通市場的管道可以運用
能將你要賣房的資訊迅速且廣大地散播
例如透過MLS
賣房資訊上的仲介都是代表賣方的
你若對那房子有興趣
可以由你的(買方)仲介或自己與該賣方仲介連絡

若是賣房不透過仲介代理
你可能要在報紙或買賣報或在屋外張貼廣告

售屋的仲介費
以卑詩省的成例是
最初10萬元是7%
10萬以上的部份是2.5%
若你要賣的房子30萬成交
你將付出12000元+7%GST的仲介費(12840)
仲介費賣方代理可分到57%
買方代理可分到43%
這在委託賣方代理時
契約上都會寫明

2.第一次買房找仲介

對於剛剛來到加拿大或未在加拿大買過房的移民
對於地產交易制度並不是很明白
除非你研究得很透徹
知道買賣雙方仲介的串流手法
不然還是建議第一次買房時找一個仲介代表你為買方代理

3.買房步驟

*看房

你可以找一個買方代理
告訴你所需的價位地區樣式等等條件
你的代理會找出符合你需要的物件
然後會幫你跟各個物件的賣方代理約時間
帶你去看房子內部
但是............
你的代理會將所有符合你條件的物件都列出來
都跟對方約時間
都帶你去看嗎
很有可能不會的
因為他會挑賣方代理(這樣你懂吧)

所以
在你的代理幫你找房子的同時
你也要自己在MLS上找
然後要求你的代理跟對方代理約時間

**下offer(出價)

當你滿意你所看的房子
你可以請你的代理下offer給賣方
在offer上會列出一些重點
1.你願意買的價錢
2.你購買的條件和條件移除日期
例如貸款通過和驗屋通過(這是一般offer一定要寫的)
甚至要求換地毯重新油漆
等等條件
3.交屋日期(文件過戶的日期)
4.佔有日期(可以正式搬進去的日期)(都是交屋日期的隔天)
5.調整日期(屬於買方開始負擔之一些相關稅金或費用的起算日期)
6.訂金金額(條件移除後才繳)

***count-offer
賣方會針對你的價錢與條件作修改
也有的賣方無法接受你的價錢與條件
直接就石沉大海

若你有接到賣方的count-offer
可能修改了你出的價錢與條件
你依然可以再提出另一個價錢與條件

直到雙方的價錢與條件都能接受
這份房產契約就算"準成交"

****銀行貸款

只要你一有買房意願
不需要確定的交易物件
你就可以尋找貸款銀行
多問幾家尋找利率較低與還款條件較佳(如一些條件會限制幾年之內不能還清或一年只能多還多少)
當你跟銀行敲定利率與條件後
這一個利率與條件會為你保留90-120天
若在這一段期間利率降低
將適用新的低利率
若利率提高
將維持你當初所議定的利率
在這段保留期間內
你可以慢慢找房子

*****自備款

新移民在這裡可能沒有工作或收入不夠
銀行如何計算給你的貸款額度
加拿大政府鼓勵新移民購置房屋
所以報到未滿6年的移民
都可以得到65%的貸款
所以你可以計算自己的自備款有多少
如要買價值20萬的房子
你需要有7萬的自備款

當你有了上述"準成交"的契約
拿到銀行
銀行即會開始展開估價作業
並會注意你的條件移除日期是否足夠讓銀行完成作業
若是來不及
你依然可以向賣方提出更改移除條件日期的offer

******驗屋
一般驗屋都會由買方代理幫你找驗屋師
在賣方代理面前
驗屋師對於一些小問題都會很婉轉的告訴你
這個不會影響房子結構
這個問題不會造成生活困擾
除非有重大的如漏水或電氣問題或結構上的問題
驗屋師才會很慎重地告訴你
而有驗屋書面報告或只有口頭報告
價錢將會差到100
當你跟著驗屋師驗屋時
你要親自去操作所有設備水電
並讓所有水龍頭流個10分鐘以上
看看排水是否流暢
天花板牆角級窗邊是否有漏水痕跡


*******條件移除
你必須在條件移除日期前完成貸款和驗屋的動作
若是在條件移除前
你不想買這間房子了
你可以毀約
不用付任何違約金

當買方的所有條件都移除了
簽了條件移除書
這份買賣契約就正式生效
這時你就必須繳付訂金
有些賣方代理會要求在offer時就要繳一部份的訂金
你可以堅持等條件移除時再繳訂金
繳了訂金後
若你不買這個房子
就算違約
訂金將歸賣方屋主

********交屋程序

當你的條件解除契約成立後
你的代理會為你或你自己找一個公證人或律師
來辦理過戶的手續
該公證人或律師會直接與你的貸款銀行聯繫
交屋日期前你必須制公證人或律師處簽署文件
等交屋過戶日期時
自備款(須先存入你的帳戶並提供授權給公證人或律師提領)與貸款將從銀行轉至公證人或律師的帳戶
然後再轉至賣方的帳戶
從你的帳戶授權轉出的金額除了自備款外

+還有地產交易稅(新屋的話是GST-7%)
20萬以內是1%
超過20萬的部份是2%
若你買的是30萬的房子
你將付2000+2000 = 4000

加拿大鼓勵第一次購屋
若你在全世界都沒買過房子
你可以申請免除地產交易稅
銀行會幫你辦理
只是手續與文件較為繁瑣
有些人會偷機
海外有房子
但在加拿大沒有買過房子
也申明自己未曾買過房子
這種風險請自負

++另外還有律師的費用
一般有貸款的過戶費用
買房約650-800(要多問比較)
賣房約200-300
若無貸款
律師費用較低

+++還有一些調整日期的費用
如15日為調整日
該日起的管理費(若為大樓公寓或城市屋)地稅(若賣方屋主有預繳)或其他已繳全年的稅金
從調整日起你必須扣還給賣方屋主

隔天到了佔有日期
一般都在中午12點
你的代理會將鑰匙交給你
你就可以開始搬進去了

4. 條件移除後必辦事項

當條件移除契約正式成立後
你就可以配合交屋日期開始準備搬家
並將你的新地址從什麼時候生效告知所有相關的機構

ICBC駕照
CCTB和CCRA(福利金和稅務局)
MSP(卑詩省醫療保險)
往來銀行
信用卡
也可以付費向郵局申請地址變更
讓郵局可以將你疏漏未更改地址的信件轉到新址
6個月33元

另外最重要的是
你要事先向下列單位申請新地址帳戶的起始日期和舊地址帳戶的終止日期
1. 電力公司
2. 電視及網路
3. 瓦斯公司
4. 電話公司
不然你可能很高興的搬進新家
卻是盜用電及瓦斯的狀態

5. 是否需要買方代理

若你不熟悉買房的程序與法律
建議你尋找一位好的熱心的買方代理
若你很熟悉一切程序與法律
並且對於屋況的判斷與檢驗有所自信
對於你所滿意的物件
你可以直接與賣方仲介聯繫
讓賣方代理同時也是買方代理
這時你所要堅持的就是價錢
當你的價錢和賣方的價錢有所差距僵持不下時
代理為了達成交易
會跟賣方屋主協商
同意用你出價的價錢成交
而將原先要給買方代理的佣金部分退給賣方屋主

若你熟悉整個交易流程
並對契約內容懂得保護自己
你將會發現
買方代理只是帶你看看房子
你也將會發現
買方代理當著賣方代理面前
一定都說這間不錯
價錢合理
然後幫你寫OFFER
告訴你契約的內容
提醒你何時該做何事
提醒你何時該將錢入到帳戶


對於你所出的價錢
雙方的代理有時也會先達成多少錢成交的目標
勸說你屋主不同意再添一點
其實
有時候你的OFFER也根本沒送給賣方屋主看
在代理這裡就已經被私下協商掉了

當然
也是有很熱心很為買方設想的代理
不過
不管你有無買方代理
千萬記住
買房不要急
價錢要守住
不要受代理勸誘而加價



報告完畢
若有想到未盡事項
將隨時修改補充
以上僅屬個人心得
請自行斟酌參考
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eki
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文章: 4243
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文章snake » 週三 10月 12, 2005 9:52 pm

8)
存檔中
謝謝EKI大人

:D
一定要好好保存
snake
稱號:敬畏的寂靜(LV11)
 
文章: 472
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文章eki » 週三 10月 12, 2005 11:28 pm

存檔中

存我網頁裡面的文章
我有修改過較完整
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eki
稱號:摘星的技巧(LV13)
 
文章: 4243
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文章 » 週三 2月 15, 2006 3:10 am

我買了公寓,也找了代理商.
但是這位代理商也不知是裝迷糊還是真迷糊... :(
買屋時,他跟我說他探了賣方的交易價格,要求我要提高3000的報價,不然無法成交.
我事後想想.他可能有像您文中所說的與對方仲介本來就有達成多少成交的預先打算.
公證繳費後的第2天.他將所有的資料交給我.因為我買的是公寓,所以報表滿多的.
我在裡面找出原本的設計圖,發現...糟糕''代制大條'''''了...
賣屋廣告上明明寫是965呎.但是實際上卻只有900呎.
或許65呎對房子來說差異並不大.但是對一個小公寓來說可是差別滴粉可憐...粉可憐....與實際的尺寸少了7.3%.以當時市價等於多付了萬把塊錢...
但是事後再找這位仲介.他卻說他的服務只到交屋.有本事要我去告他 :cry:
女人...就是好欺負吧....現在我也不知如何是好.
我就是我,一個深愛旅遊,超愛自然,想與大家一起走過人生最值得走的地方
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文章eki » 週三 2月 15, 2006 4:16 pm

買屋時,他跟我說他探了賣方的交易價格,要求我要提高3000的報價,不然無法成交.
我事後想想.他可能有像您文中所說的與對方仲介本來就有達成多少成交的預先打算.


的確
很多仲介是如此
所以仲介的話不可盡信

有些代表你的買方仲介
即使已經知道賣方接受你的Offer了
他也會這樣說
看你會不會接受

妳接受了
仲介就賺更多的佣金
你不接受
隔幾天就跟你說
經過他的大力折衝
賣方終於願意照你的價錢賣了

依你所言
你買房應該是在有點急的狀況
這是買屋大忌
仲介看多了這種客人
在價錢上大都會跟著加價購買

賣屋廣告上明明寫是965呎.但是實際上卻只有900呎.
或許65呎對房子來說差異並不大.但是對一個小公寓來說可是差別滴粉可憐...粉可憐....與實際的尺寸少了7.3%


其實
仲介都會將房屋的居住面積稍微灌水
有了糾紛就說是照現狀所看到的
而不是數字面積
因為所有權狀也沒有登載面積
平面圖的標示面積也是僅供參考(當然是附在建築計畫許可內的文件)
長寬長度都跟實屋相同
面積計算起來就是跟廣告不同
但確實是依照平面圖建造了啊
真要爭取這點差距
仲介就是吃定你不會為了小錢再去花大錢告他
除了土地有精確的丈量地界外
居住面積難爭啊

另外一個可注意的依據就是
大樓的管理報告裡會有敘明
每戶的面積或分攤比率與該繳的管理費
你是否有詳細看到呢
管理公司文件上所列的面積
一定是比你在廣告上所看到的少

而且這個物件的資料
都是登錄在mls裡沿用下來的
也就是說從第一手屋主脫手時所建立起的面積資料
下次你要賣這個房子的時候
你的仲介依然會沿用mls裡登錄的居住面積賣

實在不願跟你講
認了吧

你上法院告AGENT民事賠償
能要回多少錢
法官裁定的可能比你預期的還少
律師費可能不只那些

你可以免費向仲介管理單位申訴
但你要出席聽證會
即使裁決AGENT有錯
管理單位也不仲裁賠償
頂多就是對AGENT罰點小錢
罰去上幾小時的課程罷了

去年有一個AGENT因作業疏忽
導致一個業主損失近50萬
該業主申訴
結果僅罰加幣2000並上課14小時
當然這個業主可以再上法院告
但能否要回損失沒人可有把握
律師費可能就要先花一筆了
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eki
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文章 » 週三 2月 15, 2006 6:34 pm

非常謝謝你...聽君一席話,勝讀十年書 :)

所以我說如果早看到這網站就好了,因為我是11月中旬交屋的.
其實當初買房也不會急,只是此馬來仲介是經友人買屋成功介紹,所以就全然相信他.再加上對SURREY的房價也不熟,自己房地產相關知識太少,又想說在加拿大這國家的人民應該都很老實....所以就一步步的落入虎口. :cry:
不過上一次當學一次乖.下次就知道要上這版面多請教了.
不過照您的語法看來這裡的仲介似乎很黑...粉黑.
如果我不要求任何賠款.有辦法給馬來仲介一個逞罰嗎?
因為一想到他笑咪咪的跟我說我盡管去告時...真是欲哭無淚.
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文章eki » 週三 2月 15, 2006 7:43 pm

你如果真要申訴的話
到下列網站了解相關資訊
Recbc申訴網頁
詳細看了之後
再決定要不要申訴
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eki
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文章: 4243
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文章 » 週五 2月 17, 2006 2:43 am

謝謝你的資訊 :D
感恩喔 8)
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文章nelson » 週五 3月 24, 2006 3:10 pm

ski 看到你寫ㄉ文章很佩服大大為新移民無私ㄉ奉獻,有機會能約個時間喝咖啡聊聊交你個朋友,我叫nelson 移民溫哥華七年,目前住在Richmond電話778-895-8781
nelson
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文章: 22
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文章nelson » 週五 3月 24, 2006 3:12 pm

抱歉Eki大大打成ski
nelson
稱號:地上的月影(LV5)
 
文章: 22
註冊時間: 週五 12月 31, 2004 3:00 pm

文章eki » 週五 3月 24, 2006 3:56 pm

天底下就是有這麼湊巧的事
Nelson大大今天要我打電話給你
其實昨天我就有打給你了
有印象嗎
呵呵哈哈
今天稍晚下班後打給你
明天我們應該可以見到面吧

eki ski
eki 滑雪
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eki
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文章: 4243
註冊時間: 週一 6月 14, 2004 9:28 pm
來自: CANADA

文章Fay » 週六 3月 25, 2006 10:24 pm

魚,把仲介的名字公佈上來,既可保護未來買者,也可減少他的生意,這對他也是 種懲罰
圖檔
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Fay
稱號:歡喜的慈雲(LV9)
 
文章: 108
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文章Nanaimo Home » 週四 3月 30, 2006 10:24 am

加拿大的房地產資訊很透明 8)

這裡可以看到所有的被懲處的仲介名單及事由

http://www.recbc.ca/complaints/disciplinary.htm

:cry:
凡事隨緣
Nanaimo Home
稱號:無名的旅人(LV1)
 
文章: 3
註冊時間: 週四 3月 30, 2006 10:05 am
來自: Taiwan, Taipei, Nanaimo

文章XYZ » 週一 6月 19, 2006 9:18 am

請問各位板上的大大,
出來炸到的新移民如何探聽到鍾意的房子是否以前曾經發生過怪怪的事件 ?
XYZ
稱號:歡喜的慈雲(LV9)
 
文章: 68
註冊時間: 週一 6月 12, 2006 8:20 am

文章awalin » 週一 6月 19, 2006 11:29 am

好像沒有這種管道 可以探聽或查証
其時房子好不好 全憑你一進屋的感覺 如果順眼 舒服 那就是好的房子
如果還不放心 市面上 報紙 都有風水的服務

有人知道哪可以查嗎 我也很好奇啦
awalin
稱號:蒼之風雲(LV7)
 
文章: 42
註冊時間: 週三 5月 31, 2006 9:01 am
來自: Kaohsiung-Taipei-ShinChu-Vancouver

文章sunnysky2003 » 週四 7月 06, 2006 8:57 pm

Eki大大您好,您寫的這一篇買房心得真的非常好,對新移民來說可說是買房聖經,不過請容許小弟稍微修正其中一項,
在條件移除(Subject Removal)那一項當中,
您提及"在條件移除之前....你可以毀約不用付任何違約金",
其實是不對的,正確的應該是

"在雙方簽下買賣契約的當下,買方有義務盡最大的努力來移除條件;若是賣方認為買方沒有盡最大的努力,賣方有權利扣下押金作為補償"

加拿大是一個注重誠信的國家,
可是有許多地產經紀欺負新移民讓人覺得不齒,
小弟在剛來加拿大的時候也因為不懂,讓地產經紀賣給了我們一座地基有偏移的房子,
現在自己做了經紀就常常以此為借鏡,
所以魚小姐,您如果想要去告那位經紀卻不知如何開始,可以跟我連絡,我可以幫你去BC省的地產局去聯絡,追溯責任是沒有時間限制的哦。
Eki兄,可否做個朋友,我是Sunny,電話是 778-668-0866,有空就打個電話給我吧。
sunnysky2003
稱號:無名的旅人(LV1)
 
文章: 2
註冊時間: 週四 7月 06, 2006 8:11 pm

文章eki » 週五 7月 07, 2006 12:10 pm

"在雙方簽下買賣契約的當下,買方有義務盡最大的努力來移除條件;若是賣方認為買方沒有盡最大的努力,賣方有權利扣下押金作為補償"


或許在一個地產經紀的立場
我同意你的觀點
但賣方如何認定買方沒有盡最大的努力
都充滿了爭議點

你也知道制式的貸款條件(一般地產經紀公司上大多都有印好的)
新移民真沒幾個人貸得到
這就是埋下一個條件無法移除的最大伏筆
而此時買方AGENT常會說哪家貸得到
而積極促成這筆交易
真不知是為買方還是為賣方

在我買第一間公寓時
我問AGENT
貸款條件寫這麼高
如果不想買了
可不可以用貸款條件作為不成交的理由
AGENT說是可以的
而且條件移除前
OFFER還不是常常在改來改去
誰改了對方不同意
這個OFFER還是一樣無效
對吧

或許我用了毀約的字眼不對
因為在條件尚未移除之前
都只算是OFFER而已
所以我都建議在下OFFER時不要付訂金
等條件移除後再付
免得麻煩

房產交易很多地方都容易出現爭議
你的看法也讓讀者多一道要注意如何避免爭議的事項
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eki
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文章: 4243
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房貣利率

文章Dona » 週四 11月 02, 2006 6:44 am

小妹我有個問題想請教大家
就我知道加拿大目前購屋的利率介於6~7%(如果有錯請更正我)
但是這 次我回台灣後發現台灣現在的房貨利率只有2~3 左右 所以差了將近有三個百分比
所以我在想 有沒有可能我可以在台灣貸款 然後在加拿大買房呢 ??? 當然我知道在台灣和銀行貸款 通常會需要以你的新房為抵押 但是事實是我並不會在台灣買房 所以我想請我的父母幫忙去貨 因為他們是公教 利率會更低 然後以目前我們在台灣的現有房子去抵押 然後我在每個月把錢寄回台灣還房貨 你們認為這個方法可行嗎 ????
還有我知道加拿大政府對新購屋者有優惠 但是在利率方面會有優惠嗎???
其實若是在台灣貸款在加拿大買房可行的話 其實也是一種購錢的方式 因為就我所知 現在銀行三月期的CD利率在4%左右 所以若是貨 3%利率 即使你不買房 貨了放在銀行存CD 也還賺1%
不知道我這樣的想法對不對呢 ??? :twisted:
Dona
稱號:歡喜的慈雲(LV9)
 
文章: 98
註冊時間: 週五 7月 22, 2005 8:59 pm
來自: Burnaby

文章GouGou » 週一 11月 06, 2006 1:17 pm

I also have the thought as same as above. Just don't know if it will work. :?
我愛狗!
狗是人類最忠實的朋友!
頭像
GouGou
稱號:歡喜的慈雲(LV9)
 
文章: 136
註冊時間: 週四 8月 17, 2006 1:40 pm
來自: Great Vancouver BC

Re: 房貣利率

文章eki » 週一 11月 06, 2006 5:06 pm

Dona 寫:小妹我有個問題想請教大家
就我知道加拿大目前購屋的利率介於6~7%(如果有錯請更正我)
但是這 次我回台灣後發現台灣現在的房貨利率只有2~3 左右 所以差了將近有三個百分比
所以我在想 有沒有可能我可以在台灣貸款 然後在加拿大買房呢 ??? 當然我知道在台灣和銀行貸款 通常會需要以你的新房為抵押 但是事實是我並不會在台灣買房 所以我想請我的父母幫忙去貨 因為他們是公教 利率會更低 然後以目前我們在台灣的現有房子去抵押 然後我在每個月把錢寄回台灣還房貨 你們認為這個方法可行嗎 ????
還有我知道加拿大政府對新購屋者有優惠 但是在利率方面會有優惠嗎???
其實若是在台灣貸款在加拿大買房可行的話 其實也是一種購錢的方式 因為就我所知 現在銀行三月期的CD利率在4%左右 所以若是貨 3%利率 即使你不買房 貨了放在銀行存CD 也還賺1%
不知道我這樣的想法對不對呢 ??? :twisted:


加拿大貸放利率要看PLAN而定
若與銀行經理熟識的話
依現在房貸的利率一年期約可拿到5.5%上下

其實之前已經有些人這樣做
在台灣貸到的還更低呢(專案不到2%)
之前定存的利率還不到4%
但要顧慮到匯率風險

但金額若小的話
實在沒啥利頭啦

台灣貸300萬
利率3%
一年後本金利息是
309萬(不計算逐期還本金)
匯過來成10萬加幣(匯率30計利率以最近問到較好的4.3%)
一年本利104300

4300還要併入你的課稅收入哦

若一年後匯率相同
要減約0.06分錢(各家銀行不同)的買賣匯差
等於台幣3122742
扣掉兩次匯款手續費ㄘㄟ厚整數是3百12萬2千
一年賺3萬2台幣
一個月平均不到3千台幣
匯差若是3角以上的話(即加幣跌台幣漲)
就虧了哦

若是看好加幣還會漲
換回台幣就賺更多了
頭像
eki
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文章: 4243
註冊時間: 週一 6月 14, 2004 9:28 pm
來自: CANADA

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