買房心得

土地買賣、房屋買賣、法拍屋、農場買賣、建築法規、房屋保養、草坪保養、車庫

文章宇非 » 週三 12月 13, 2006 12:49 am

Eki大大
拜讀文章,受益匪淺,一些個人的問題請教Eki大大
計畫是:
這幾個月努力的網路上看房子
也與一些買方仲介e-mail聯繫
希望能鎖定一些滿意的房子
然後利用寒假(春節)的時候看屋
希望2007年暑假時能夠過去定居.

經整理Eki大大文章買屋流程摘要如下:
看屋(我中意的+仲介介紹的)---下offer給賣方
---賣方接受offer---安排驗屋
---條件移除日期--- 簽條件移除書繳付訂金
---找公證人或律師---交屋日

想請教的問題是
1.驗屋在下offer之後,那如果驗屋時有其他需要改善(如漏水),是否仍能要求賣方一定要改?
2.一般情況,有沒有可能寒假十一天完成賣方接受offer嗎?
3.其他驗屋,簽條件移除書, 律師處簽署文件等,可以委請親戚代理嗎?
4.今年年假至Feb 28, 2007,若條件移除期限定為一個月,銀行貸款2個月,東拖西拉的也就到七月初暑假了,這樣可行嗎?
5.一般而言,買屋從頭到尾大概是多久?

另外一個問題
房屋類別Multi-Family是否就是雙拼式的?那Duplex,Detached,Attached,又是什麼?
我只知道House,TownHouse,Apartment
日子一天天的過去
定居之事毫無進展
多謝了!!!
宇非
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文章eki » 週三 12月 13, 2006 4:32 pm

1. 在offer上,所有你列的條件未移除前,你可以(千萬)不要簽條件移除書。若驗屋有發現漏水問題,就可以主張放棄不買了,因為驗屋沒問題也是條件之一。若賣方很有誠意願降價或修好等變更offer都要白紙黑字雙方簽名。不要聽信AGENT說什麼:交屋前會弄好的言語。(最好就不要買啦)

2. .................十一天完成賣方接受offer嗎?
賣方要接受offer很簡單
只要價錢合意
交屋和佔有日期沒問題
你所開的條件可接受
當天就接受都有可能
問題在於
Agent是否很勤於往來跑
問題在於
賣方接受offer後
你的銀行貸款是否來得及作估價手續
若你下offer的時間離交屋日和佔有日過於緊迫
銀行是沒辦法與你配合的(一般要給銀行2週以上的時間)
律師可能也無法接下你的CASE(至少7-10天前要給律師所有過戶文件)

3. 在辦過戶手續時都是要本人到律師處簽名的,應該沒法代理。

4. 趴文不努力哦!!這樣的時程是完全不對的。銀行貸款也將是買方的條件之一,銀行貸款未通過,你若簽了條件移除,表示你放棄銀行貸款的條件,你就得全部付現金。銀行通過貸款後,你才能簽條件移除。然後在交屋日過戶時,律師同時會將你房產的抵押權登記好,並將你所貸的銀行貸款的金額併在價金內,從銀行轉給賣方律師。這裡購屋貸款,可以先找銀行談好利率。在擇定交易房產後,銀行即可立刻進行估價作業。交屋日期寫哪一天就是哪一天,律師也一定要在那一天才能去過戶,那一天賣方就是要拿到所有的價金,沒有什麼東拖西拉多少時間的。

5. 看各案條件狀況,買方若用現金,對屋況無啥條件;賣方是空屋,屋況好,隨時可交屋佔有(日期要問雙方律師能不能接),agent勤跑offer,一天給他跑下來,第二天簽條件移除,文件送律師,律師作好過戶文件讓你簽名。5天是緊繃宇宙超級無敵快的了。但我想事涉台幣數百上千萬的事,沒有人這樣做的。

強烈建議買房急不得

利用這麼短的時間
你能將房屋看多清楚
很多人急於安定
買了房後才發現種種問題
鄰居不好.環境過吵.門禁開放沒安全感.管理條例限制過多........
買了房不似租房
租到不好的房
忍受一陣子
再搬就好了
買到不好的房子
你能長期永遠忍受嗎
想出售再搬
能否順利脫手呢

要在這麼短的時間完成交易
你可能無形中被Agent牽著走


Duplex是雙拼House (較house小,兩間在同一塊土地上分割仳鄰而建)
其他的該怎麼定義
我就不知了
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文章eki » 週四 12月 14, 2006 11:00 am

與Disability相關的問題
已分割另開主題Disabiltiy Supports or Benefits
置於"安家生活"主題區
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買房

文章oudibebe » 週五 2月 16, 2007 2:02 pm

我們家剛買房..
買的是公寓,所以帶來的問題不會比house多..
我們11月中某天當天下offer,當晚就被接受.
然後就是房貸有沒有過的問題,
我老公是 contractor,但是有另一間公寓也在繳房貸中.
後來就過了..
然後12月2號就拿到鑰匙..
很嚇人的快吧...

我們是自己開車經過看到open house...裡面是全部重新裝潢過..
覺得很喜歡而且可以接受我的兩隻狗狗..
這邊的view還不錯...我家對面是水泥townhouse..附近都是high rise buildings...
價錢都是我家的幾倍以上...
算一算比west end同一區域貴了一點..但是都下offer無法拒絕...
但是住在這裡2個月後的感想是很喜歡,除了樓下有時候噪音外...
我很滿意..因為什麼都很方便,
走路可以去downtown,可以去史丹利公園,可以去coal harbor..
吃飯選擇性超多...safeway就在後面..這裡沒紅綠燈,所以車潮沒那麼多.

歹勢..變成分享這區的經驗了...

歡迎來我部落格留言
我家義大利種族,德國種族,當然還有台灣族囉
http://blog.sina.com.tw/mrsbuttice
oudibebe
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文章GouGou » 週四 4月 12, 2007 7:56 pm

妳的公寓有多貴啊???
在好地段上耶

妳佈置得很漂亮
很有才氣ㄡ!

:)
我愛狗!
狗是人類最忠實的朋友!
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GouGou
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看房心得與仲介價值

文章HENRY.LEE » 週四 9月 20, 2007 12:08 pm

eki所言甚是中肯 值得買房新手參考
我自己也花了不少時間看房 雖然最後沒能成交
但一些經驗或許值得大家參考
我前前後後接觸三位買方仲介 均是經由親戚或朋友介紹
不過第一位接觸兩次 第二第三位各接觸一次之後
就決定放棄透過買方仲介幫我找房子的念頭 :sad:
主要原因是我發現自己約賣方仲介看房更方便也更有利
1一般而言你打電話給對方仲介 當天或隔天就可以看房
但如果透過買方仲介 因為要四五間一起看 還要配合大家時間 往往約在三四天後
且也較無彈性
2 如果自己約賣方仲介 絕大多數都會幫你仔細介紹
反之透過買方仲介 賣方仲介很少會熱情解說 大部分根本不會出現
而買方仲介不太可能對這房子有太多了解 多數真的只是帶你進去"看"而已
3 設身處地想 買方仲介也要養家活口的 如果花了很多時間在你身上 以後
不跟他買都很難 我不想欠這種人情 也不要有這種壓力 當然最重要的 我覺得沒
這個價值
4 買房大多功課自己要做 我發現買方仲介推薦的房 不知為什麼 很少有我滿意的
有時候進門看第一眼就想走人 但買方仲介往往還要在裡面耗 頗浪費時間
有一次在MSL看一間房覺得不錯 請買方仲介約 結果答案竟是對方仲介
很大牌 不太好約
:eek:
5 之後我就把MSL看起來不錯的房標示在GPS上 先開車去實際了解一下環境
如果OK就直接CALL對方 有的仲介兩小時內就會出現 效率高多了 即使最後未成
交 至少心理已經有了底 以後買到後悔房的機會應該比較小
6 如果擔心交易流程自己不夠清楚 買賣方同一仲介有些疑慮 那就自己決定後
再去找仲介寫OFFER釘流程就好了 一般買方仲介街這種CASE大概可退佣三分之

當然每人情況不同 以上僅是個人心得

不過我覺得像台灣一樣 做房仲業務的 有人賺的笑嘻嘻 絕大多數還是苦哈哈
雖然大溫房事大多頭好幾年了 我看一些人做業務真的有些意見
1如果僅做特殊族群生意 FINE 但英文最好練好一點
2要提升自己的價值 帶人看屋 如果僅是這樣 那要仲介幹麻 雖然房仲地緣關係濃厚
但至少對建材 發展潛力諸如政府計畫及附近設施 等要有所了解 當然如果見多識
廣 與客戶越麻吉 也會越容易成交
我想多數仲介都是在房仲電腦裡篩選客戶條件 打電話約對方 帶客戶去 然後就希
望客戶能青睞 將心比心 看到一些爛房 還得不到中肯的建議 對仲介信賴度就會
降低 特別是還要花時間跟在那邊耗
:x
3最後還是強調將心比心 做業務當然希望快點成交 但有這種心態往往壞事 人的誠
肯是感覺的到的 多聽客戶想法 少點自己主觀意見 但又要客戶認知你的價值
我真的覺得業務高手人格特質往往是天生的 :eek:
HENRY.LEE
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文章Jackie » 週二 10月 09, 2007 1:07 pm

同意Henry的想法
因為我只想買兒子及女兒學校走路5分鐘的內範圍的房子,所以我沒有透過任何agent,看房的過程中遇到各式各樣的agent,但有一位Sharon Hwang讓我最感動,在看她的房子時她得知我沒有仲介代表且也剛到加拿大,她很熱心的問我需不需要一些注意事項的資料,我於當天就收到她的Mail ,這有點出乎我的意料,後來在高中家長會上遇到,她馬上認出我先生並寒喧了幾句(沒有推銷),最後我決定買其他人的房子時,因我需要律師所以我打電話詢問她,她很關心的提醒我該注意的事項及提供律師資料給我,我完全沒感覺到"業務"的味道,像個朋友。
我雖然沒跟她買房子,但我的感受是她像個朋友,是個值的信賴的業務,我非常的誠心要幫她廣告一下,若有大大想買素里的房子可找她。 8)
愛幻想的羊~Jackie
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Re: 看房心得與仲介價值

文章chao » 週三 11月 21, 2007 4:35 am

要找房子的看過來
註冊後可免費看一星期broker才看的到的資料
http://cbw.livelistings.ca/index.htm
8)
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chao
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Re: 看房心得與仲介價值

文章chao » 週二 1月 01, 2008 4:18 am

HENRY.LEE 寫:eki所言甚是中肯 值得買房新手參考
我自己也花了不少時間看房 雖然最後沒能成交
但一些經驗或許值得大家參考
我前前後後接觸三位買方仲介 均是經由親戚或朋友介紹
不過第一位接觸兩次 第二第三位各接觸一次之後
就決定放棄透過買方仲介幫我找房子的念頭 :sad:
主要原因是我發現自己約賣方仲介看房更方便也更有利
1一般而言你打電話給對方仲介 當天或隔天就可以看房
但如果透過買方仲介 因為要四五間一起看 還要配合大家時間 往往約在三四天後
且也較無彈性
2 如果自己約賣方仲介 絕大多數都會幫你仔細介紹
反之透過買方仲介 賣方仲介很少會熱情解說 大部分根本不會出現
而買方仲介不太可能對這房子有太多了解 多數真的只是帶你進去"看"而已
3 設身處地想 買方仲介也要養家活口的 如果花了很多時間在你身上 以後
不跟他買都很難 我不想欠這種人情 也不要有這種壓力 當然最重要的 我覺得沒
這個價值
4 買房大多功課自己要做 我發現買方仲介推薦的房 不知為什麼 很少有我滿意的
有時候進門看第一眼就想走人 但買方仲介往往還要在裡面耗 頗浪費時間
有一次在MSL看一間房覺得不錯 請買方仲介約 結果答案竟是對方仲介
很大牌 不太好約
:eek:
5 之後我就把MSL看起來不錯的房標示在GPS上 先開車去實際了解一下環境
如果OK就直接CALL對方 有的仲介兩小時內就會出現 效率高多了 即使最後未成
交 至少心理已經有了底 以後買到後悔房的機會應該比較小
6 如果擔心交易流程自己不夠清楚 買賣方同一仲介有些疑慮 那就自己決定後
再去找仲介寫OFFER釘流程就好了 一般買方仲介街這種CASE大概可退佣三分之

當然每人情況不同 以上僅是個人心得

不過我覺得像台灣一樣 做房仲業務的 有人賺的笑嘻嘻 絕大多數還是苦哈哈
雖然大溫房事大多頭好幾年了 我看一些人做業務真的有些意見
1如果僅做特殊族群生意 FINE 但英文最好練好一點
2要提升自己的價值 帶人看屋 如果僅是這樣 那要仲介幹麻 雖然房仲地緣關係濃厚
但至少對建材 發展潛力諸如政府計畫及附近設施 等要有所了解 當然如果見多識
廣 與客戶越麻吉 也會越容易成交
我想多數仲介都是在房仲電腦裡篩選客戶條件 打電話約對方 帶客戶去 然後就希
望客戶能青睞 將心比心 看到一些爛房 還得不到中肯的建議 對仲介信賴度就會
降低 特別是還要花時間跟在那邊耗
:x
3最後還是強調將心比心 做業務當然希望快點成交 但有這種心態往往壞事 人的誠
肯是感覺的到的 多聽客戶想法 少點自己主觀意見 但又要客戶認知你的價值
我真的覺得業務高手人格特質往往是天生的 :eek:


道理其實很簡單
多一個人來分佣金
買家當然會多付價金
而且常常付比買方仲介收到的佣金還要多
WHY?
買賣雙方仲介都想成交
而你買家也想買才會出OFFER
買方不知賣方底價
而賣方仲介代表賣方利益
當然不到最後關頭不會說出真正底價攤牌
最後買方仲介想成交只有說服買家加價

反之如果買賣雙方同一仲介
為賺兩方佣金 且他也代表買賣雙方利益
為求成交 底價往往會早早亮出來
所以以賣方仲介心態而言
最好的客戶 是自己上門不帶買方仲介的
你會發現受到的待遇跟旁邊多個拖油瓶強太多了
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Re: 買房心得

文章alan9969 » 週二 2月 03, 2009 8:45 pm

Thank you Eki:

非常好的文章及看法

http://www.bclocation.com


:love: :love:
Hello, OLO
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文章: 56
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Re:

文章alan9969 » 週二 2月 03, 2009 8:49 pm

宇非 寫:Eki大大
拜讀文章,受益匪淺,一些個人的問題請教Eki大大
計畫是:
這幾個月努力的網路上看房子
也與一些買方仲介e-mail聯繫
希望能鎖定一些滿意的房子
然後利用寒假(春節)的時候看屋
希望2007年暑假時能夠過去定居.

經整理Eki大大文章買屋流程摘要如下:
看屋(我中意的+仲介介紹的)---下offer給賣方
---賣方接受offer---安排驗屋
---條件移除日期--- 簽條件移除書繳付訂金
---找公證人或律師---交屋日

溫哥華房地產資訊網 http://www.bclocation.com

想請教的問題是
1.驗屋在下offer之後,那如果驗屋時有其他需要改善(如漏水),是否仍能要求賣方一定要改?
2.一般情況,有沒有可能寒假十一天完成賣方接受offer嗎?
3.其他驗屋,簽條件移除書, 律師處簽署文件等,可以委請親戚代理嗎?
4.今年年假至Feb 28, 2007,若條件移除期限定為一個月,銀行貸款2個月,東拖西拉的也就到七月初暑假了,這樣可行嗎?
5.一般而言,買屋從頭到尾大概是多久?

另外一個問題
房屋類別Multi-Family是否就是雙拼式的?那Duplex,Detached,Attached,又是什麼?
我只知道House,TownHouse,Apartment
日子一天天的過去
定居之事毫無進展
多謝了!!!
Hello, OLO
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Re: 買房心得

文章BCLocation » 週三 10月 07, 2009 6:56 pm

今年二月中,在短短一個星期,幫一對台灣來的新移民買到一間位於溫哥華西區的有海景兩房公寓 成交價 $568,000,四月初完成交屋手續,他們夫婦在與鄰居閒聊中,得知鄰居沒有透過買家經紀人 而是直接向賣方地產經紀人下 OFFER ,而當時賣方經紀人承諾會給予最優價格 甚至於會把買方佣金一併算入折扣,那對鄰居當時覺得”機會難得” 直接與賣方下訂,成交價 $595,000。

不透過買方經紀人的交易,買主真的有省到一筆錢嗎?

結果是反而多付了 595,000-568,000=27,000

溫哥華房地產資訊網 :D http://www.BCLocation.com :D

( 所謂賣方經紀人的佣金折扣是否是 真有其事? )

試問,賣方經紀人的第一任務是甚麼? 當然是站在賣方立場想,而不是站在只有一面之緣的買家,這個邏輯應該大家會認同吧?

+ 補充說明 +

建議在溫哥華買房子時盡可能任用信任的地產經紀人,而不要直接面對賣方經紀

因為您信賴的溫哥華地產經紀人可以提供以下資料 :

1. 方圓1000公尺之類似房子或公寓過去6個月成交紀錄
2. 方圓1000公尺之類似房子或公寓目前市場出價行情
3. 下Offer之房地產最新土地及建築物政府估價
4. 下Offer之房地產訂價歷史紀錄及銷售日期
5. 各式策略性出價但書 (保障買家權益)
6. 提出買方出價策略建議

以上基本的數據有利於設定出一個談判價格, 當然, 一個負責任的地產經紀人會以其專業房地產知識, 來與買家深入研判出一個最有利於買主的OFFER.

雖然 賣方經紀人也可能提供你部分資訊 , 畢竟賣方經紀人是屋主聘任 , 無法確保資料是否具有代表性及全面性.

再則, 沒有市場研擬的任意殺價, 會產生2種可能結果 : ( 實際案例 )

1. 買的太貴 (Richmond 126萬訂價的房子, 出價105萬, 買方自己推測認為砍"21萬"已經到底部, 其實房子只值90萬 )

2. 買不到房 (為了小孩的高中, 看了很多 PW 高中 附近的公寓, 終於找到一間自己很喜歡三年新的公寓,54.8萬訂價, 合理成本預估52萬, 但是買方未經過資料分析, 直接出價43萬, 導致賣方連談都不想談, 隔日以50.7萬賣予另外一個韓國買家, 白白失去擁有一間精緻房子的好機會).

更何況, <"在溫哥華, 買家不需付予經紀人任何費用">

"沒有可靠的買方經紀人的買家, 像是矇住眼睛打拳擊比賽, 在談判桌上實在不利".
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BCLocation
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Re: 買房心得

文章Queenie » 週四 10月 08, 2009 12:27 pm

:D
非常同意BCLocation大大的發言。沒有買方仲介的買家,也容易買進有問題的房屋。身邊就聽過好幾個例子。樓上有位大大覺得賣方仲介對於沒有帶仲介的買方服務態度特好,那是當然,因為賣方仲介等於仲介費全拿啊!況且買方還不見得是行家,很多細節也不清楚,賣方仲介樂的不用多加交代,只求成交拿到佣金就好。 :dance:
在大溫住了10年,我是強烈建議買房要先做功課,而且要有信任的仲介帶著看啦! :)
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Re: 買房心得

文章chao » 週日 10月 11, 2009 1:29 pm

Queenie 寫::D
非常同意BCLocation大大的發言。沒有買方仲介的買家,也容易買進有問題的房屋。身邊就聽過好幾個例子。樓上有位大大覺得賣方仲介對於沒有帶仲介的買方服務態度特好,那是當然,因為賣方仲介等於仲介費全拿啊!況且買方還不見得是行家,很多細節也不清楚,賣方仲介樂的不用多加交代,只求成交拿到佣金就好。 :dance:
在大溫住了10年,我是強烈建議買房要先做功課,而且要有信任的仲介帶著看啦! :)


當然 如果買家能找一位值得"信任"的仲介,是可以省些摸索時間
基本上如EKI所貼文 "價格要守住" 這裡有一重要之買房網站 BC ASSESSMENT http://www.bcassessment.bc.ca/index.asp
它把BC省所有房子近年成交價及政府估價 市價資訊完全透明揭露 如果買家還買到遠超乎市價之房子 只能怪自己不認真
而如果認為有了買方仲介就可安心下OFFER 那也太天真了 仲介真代表你的利益 ? 有買方仲介而買超乎合理價的例子也是比比皆是 當然合理價很難說 如2007年成交的房子 不少遠高於政府公布之市價 市況熱度不一樣嘛
仲介的努力方向是促進成交 只要你滿意房子又付得起價格 WHY NOT? 仲介會阻止你加價的也有啦 但他會面臨兩個風險 一是你因為差一點錢買不到喜歡的房子 而未來房價又更高 二是他可能沒生意做 本來房產有獨特性 每家屋況 格局 裝潢不一 誰能說你買價不合理
反之賣方仲介心態也差不多 趕快成交 多拿一些佣金 如此而已 所謂代表賣方利益就是在賣方可接受的底線內盡快把房子賣掉

至於問題屋基本上也與仲介無關 而是驗屋師工作 你真是要找的是一個可靠的驗屋師 把房子大大小小問題找出來
而如果認為仲介一定是房產行家 那也是無關 未來有無增值潛力 住來舒不舒服 細節屋況等 那可不是它工作 能談談當然沒問題 但跟你我大多數人一樣 把大部分家產來買溫華房子的人相比 其分析肯定不會比你認真研究後了解的多及深
仲介盯的只是買屋流程 你要找是位的好律師 還有驗屋師及律師最好與仲介無關 這道理應該很明白

基本上 加拿大房產相當透明 仲介手中的資料 你大部份都可免費取得 我無意抹殺仲介功能 畢竟多數人沒那加拿大時間 而且也可能人生地不熟
自己做足功課要緊 也可能省個幾千塊而已 有興趣就自己來 不然就找個有良心的帶路人吧
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Re: 買房心得

文章ak712 » 週六 3月 30, 2013 12:04 am

不知現在的仲介費和地產交易稅有否改變
ak712
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Re: 買房心得

文章eki » 週六 3月 30, 2013 7:50 pm

ak712 寫:不知現在的仲介費和地產交易稅有否改變


好久未浮起的文章
有些資訊可能沒有更新
若有閱讀到的人
可能需要自行求證最新資訊

基本上仲介費是由賣方屋主與賣方經紀協商簽約
依一般慣例是前10萬7%餘額是3.5%
有的經紀或若是熟識的一口價簽約的也有
簽約時就會註明提供給買方經紀的佣金比率
較低金額的物件
賣方可能還會多提供1-3千的bonus

仲介的佣金來源
通通來自於交易的價金
這個價金是由買方所支付
所以經常有經紀說買方不需支付佣金
因為佣金已經內含在買方所支付的價金內了

BC財產交易稅的稅率現在是
前20萬是1%
餘額是2%

若有興趣
參閱拙作
http://blog.xuite.net/yvreki/daily/64056931
http://blog.xuite.net/yvreki/daily/66558650
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eki
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Re: 買房心得

文章TKJ » 週三 4月 03, 2013 3:06 am

留個言,好將來要要買房時看。謝謝 eki 大大的分享及整理。
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Re: 買房心得

文章Angel212 » 週五 11月 22, 2013 1:06 am

很有帮助~~ 感谢分享~~
Angel212
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註冊時間: 週五 11月 22, 2013 12:00 am


Re: 買房心得

文章hh813 » 週五 1月 31, 2014 9:47 pm

感謝 Eki. 請問可以轉你經驗至我們的 Group 嗎?

https://www.facebook.com/groups/646706468725478/

Thanks
hh813
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